一、商品房预售登记制度是什么？
由于我国法律对商品房预售登记备案制度的性质与法律效力没有明确的规定，使得其从“出生”之始便具有先天性缺陷，而又由于其管理上的混乱，如登记不统一、信息透明度不够、责任追究机制缺乏等，使得其后天上难以操作，其被取代或替代的命运将成为必然。《物权法》规定的“预告登记”制度，可以说，不仅继承了商品房预售登记备案制度的历史使命，而且进一步发展与完善了该商品房预售登记备案制度。
二、商品房预售登记制度有什么特点？
与商品房预售登记备案制度相比较而言，预告登记制度具有如下特点：
1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定;而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。
2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性;而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。
3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率;而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。
4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《物权法》第二十条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记;而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、预告登记制度规定了预告登记消灭的情形，不会永久存在;而商品房预售登记备案制度不注销，存续时间过长。
总之，商品房预售登记备案制度具有其历史局限性，其对我国房地产业的发展起到了一定的作用，但其存在的缺陷使其仅仅只能作为一种过渡性的制度，随着我国房地产市场的飞速发展，其被取代是必然的。相对于商品房预售登记备案制度而言，预告登记制度能够更好地维护房地产交易市场的安全和秩序，符合房地产市场快速发展的需要。
