一、商品房预售预告登记是什么？
所谓预告登记，是为保全将来发生的不动产物权变动而将债权请求权记载于登记簿的登记，这项制度通常是为期房买卖或者其他不动产期权交易设立的，因此不是对现实不动产的登记，而是对将来不动产物权变动的请求权的登记。预告登记制度旨在保全对不动产物权变动之债权请求权，虽有对抗第三人效力，但性质上仍然是债权;其作用在于对未来物权变动效果的预设定，使债权经公示后发生排他效力，阻击后登记物权的变动效果。
二、商品房预告登记有哪些效力？
预告登记的效力是预告登记制度的中心问题，因此，各国立法均对预告登记的效力作了规定。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。上述三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。
1.权利保全效力
预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。
2.权利顺位保全效力
当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。
3.破产保护效力(满足的效力)
即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。
预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人藉预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成债权物权化的现象。
