怎么认识商品房预售制度，商品房预售制度有什么缺陷？
1、《城市房地产管理法》规定的商品房预售条件过于宽松，基于属于形式要件。
其中，对“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上” 要求明显过低，起不到控制资金风险的作用。众所周知，开发商一般会先将土地作用权抵押用于银行贷款，25%的资金对开发商而言，并非难事。而规定的“已确定施工进度和峻工交付日期”这一条件，更是形同虚设。
2、预售许可制度程式化，起不到相应的监控作用;
《城市房地产管理法》规定的另一个条件是，预售必须取得《商品房预售许可证》。而建设部《城市商品房预售管理办法》(2004年修订)第七条规定的申请预售许可需要提交的证件(复印件)及资料为：
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
不难看出，申请预售许可证的门槛也很低，基本上仍然是形式上的审查。更重要的一点是，法律法规并未规定发放预售许可证的部门有义务审查开发企业的资金来源，特别是否已将土地甚至在建设工程抵押这一可能影响买受人利益的特别情形。在此情况下，出现开发商抵押贷款不能偿还而导致银行查封楼盘，致使买受人无法办理产权证书等这些严重侵害业主利益的案例出现，也就难以避免了。
3、资金监管制度不健全。
《城市商品房预售管理办法》规定开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。并由房地产管理部门制定商品房预售款监管的具体办法。但从实际效果看，这种地方政府部门的监管难免有松懈之处，甚至有些地方政府为了达到刺激本地经济，而放任违规。另外，《城市商品房预售管理办法》规定的仅是商品房预售款监管，而没有对开发企业建设资金的监管作出规定，因此事实上，所谓的资金监管制度起不到应有的效果。
4、缺少风险责任担保制度。
对开发企业的资金实力、开发能力以及抵御风险、责任承担的能力，缺少相应的担保制度。屡屡出现的开发商携款出逃已经表明，缺少风险责任担保措施，将会面临巨大的风险，而这一风险必定会转嫁给消费四、完善预售制度的立法构想
5、预售合同备案制度不能有效保障物权的实现
《城市商品房预售管理办法》第十条规定， 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而登记备案主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所，去无法防范一房二卖等违法情形的发生，对买受人而言，起不到保障物权实现的效果。
