商品房预售制度取消还是保留，如何完善商品房预售制度？
商品房预售制度是取消还是保留，仍可进一步讨论和研究。但在未被废除之前，应考虑进一步完善制度设计，以达到规范商品房预售市场的目的。因此笔者建议，应从以下几点进行完善：
1、建立的就是房地产市场严格的市场准入制度，提高商品房预售条件。
特别是对投入开发的建设资金比例，应提出更高的要求，其中对贷款资金的比例应限定在一定范围内;同时，对其开发企业以土地使用权抵押贷款的，应限制其预售。另外，对申请预售的楼盘，应达到“准现房”的条件，比如主体已完工等，严格禁止“空卖楼花”。
2、预售许可程序的实质性审查
房地产管理部门在审查开发企业的预售申请时，应对开发企业的资质、资信情况、项目进度等进行实质性审查。比如应审查所建商品房是否存在抵押情况。如存在抵押尚未解除的，应在预售许可证中标准，并向社会公开这类信息，以保障买受人的知情权，起到公开透明的监督作用。
3、健全资金监管制度。
建立和完善建设资金监管制度，对开发企业投入的建设资金以及商品房预售收入资金，可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式进行管理，防止开发商随意挪用，也可以防止开发商假按揭等违法行为。
4、建立风险责任担保制度
设立房屋预售风险担保基金或预售责任保险制度，将整个房屋预售制度的风险分散，并约束开发商减少违约。凡是参加房屋预售制度的开发商必须缴纳基金或投保责任保险。
5、将预售合同备案制度改为预告登记制度
目前，我国采取的是商品房预售合同的登记备案制度。从实践来看，商品房预售合同备案只具有行政意义。《城市商品房预售管理办法》第13条规定：“开发企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以罚款……未按规定办理备案和登记手续的……”由此可见，合同备案与否导致的是行政责任，不办理合同备案只是让开发企业承担一定的行政责任，而对购房业主却没有任何权益保障意义。
因此，预售合同备案制度是基于部门规章的规定，属于行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力。而《物权法》 已经制定了不动产预告登记制度。所谓预告登记，即为促使一项以将来发生不动产物权变动为目的的不动产登记。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，作为购房者的业主而言，如何保证开发企业同意办理预告登记呢?基于此，笔者建议，在商品房预售领域，应将预售合同的预告登记作为一项强制性措施，纳入房地产行政管理的范畴，并以立法形式固定下来。这样即保障消费者利益，又便于行政监管，有利于维护房地产市场的秩序。
