一、如何健全商品房预售制度？
严格商品房预售市场的准入制度
第一， 提高设立房地产开发经营企业的资格要求。适当提高商品房预售企业的资本金限额并适当提高资本金在开发总投资中所占的比例。同时， 法律应当规定， 开发商只能以自有资本金支付土地 使用权出让金， 而不允许开发商以银行贷款支付土地出让金。主要包括：(1)通过修改相关法律， 将房地产开发经营企业注册资本的要求提高至 1000万元。(2)对房地产开发市场进行整改，对于已 经成立， 注册资本没有达到1000 万元的房地产开发企业，允许其在一定的过渡期间内增加注册资本， 或者允许其在一定的时间内进行房地产开发主体的优化组合或由大型房地产开发企业并购等方式达 到法律规定要求。如果在规定的期间内还达不到要求的， 则对其予以注销， 从而降低开发商欺诈的风险。
第二， 提高开发商进行预售的条件。可以参照上海等地的做法，以国家立法的方式将商品房预售条件规定为：(1)已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许 可证和施工许可证， 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物，必须持有关批准文件向城市规划行政部门申请， 要求核发建设工程规划许可证。在取得建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续; (3) 7 层以下的房屋应结构封顶， 7层以上的应建至三分之二并不得低于 7 层并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明 ;(5)申领预售许可证还需提交立项文件、落实水电煤配套的文件、银行的资金监管证明和已落实的物业公司的材料。
二、完善商品房预售制度有什么方法？
（一）将我国的商品房预售登记制度变更为预告登记
在预售商品房买卖中， 预售登记制度， 能确保预购人将来肯定能获得所预购的房屋， 对于解决住房预售这样一些敏感的社会问题有着特殊作用。从明确其权利内涵的角度着眼， 应当对于以下问 题作进一步的明确(1)将商品房预告登记的效力以法律的形式予以明确的规定。即被登记的请求权具有了物权的效力，产生了排他性、对抗性， 以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果。还必须 明确规定预售合同登记的顺位保护效力、保全效力和破产保护效力。(2 赋予预购人登记请求权。预购人可以在预售人怠于履行预售合同登记义务的情况下，请求其履行登记义务。在法律上确认该登记 请求权的意义在于：即使在预售合同未约定应当进行预售登记并且预售人也没有进行预售登记的情况下，预购人也有权要求预售人办理登记手续。(3) 明确预售合同登记的机关、程序和审查范围以及 完备的法律责任体系， 特别要强调和急需解决的是登记机关因登记错误应承担赔偿责任。
（二）加强对预售款的监管力度。
(1) 监管机关。引入具有公信力的第三方( 类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构) 对预售款实施有效监管，将房屋的预售款放在银行共管的账号中， 开发商只有在主管部门征得了专家 和律师的评估、同意后才可拿到共管账号中的预售款。银行、开发商、购房者三方利益也可得到相应的保障，保证预售专项资金用于项目开发， 防范预售款被挪用、套牢等风险。
(2) 监管程序。可以借鉴广东省的规定：预购人应当按合同约定的付款时间， 将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出据的存款凭证， 向预售人换领交款收据。预售人代预购 人办理商品房房地产权证的， 预购人可以留15%的商品房价款， 其中10%的价款在预售的商品房竣工验收之后，交付使用之前支付， 5%的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证明时支付。预购 人自己办理商品房房地产权证的， 预购人可以留 10%的商品房价款， 在预售人取得商品房项目产权确认证明书前将商品房交付使用之日起 10 日内交付。⑥关于预售款的专款专用，规定预售人在商品 房项目所在地银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于项目建设、建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。预售人有多个商品房预售项目 的， 应当分别设立商品房预售款专用账户。
(3) 法律责任。监管主体由于自己的过错造成开发商或者预购人损失的， 应承担违约责任。具体而言， 分以下情形： 预售人违反专款专用的规定， 将预售款挪作他用给预购人造成损失的 应当 依法承担赔偿责任; 监管银行对预售款监管不当， 给预购人造成损失的，应当承担连带责任。预售人违反专款专用的规定将预售款挪作他用或直接收取预售款的， 主管部门应责令其改正， 降低或是 注销其房地产开发资质，并可处以罚款。
