一、什么是商品房预售？
商品房预售，即指房地产开发企业将尚未竣工的，将来才能交付的、具备法定销售条件的房屋预售与买受人，由买受人支付房屋价款的行为。
《城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售必须具备四个条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算。投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
二、商品房预售合同有什么性质？
1、商品房预售合同的定义
商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。
2、商品房预售合同与一般买卖合同在性质、特征及适用法律方面的异同
(1)共同之处
商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。第一、商品房预售合同具备买卖合同一般性质和特征。商品房预售合同双方当事人的行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。第二、商品房预售合同有关付款、标的物交付、违约责任等条款内容与一般买卖合同基本相同。第三、在实践中遇到商品房预售合同纠纷缺乏专门的法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。
(2)特殊性体现
商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同，它具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有自身的特殊性。第一、标的物特殊性。商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在。一般的房屋买卖合同的标的物是现成的物，而商品房预售合同的标的物是正在建造的、在未来约定的时期内竣工的商品房。第二、房屋与价金交付时间不一致表现。商品房预售人在未来约定的时间交付商品房，而商品房预购人则预付商品房价金，两者时间不一致。第三、预售合同的登记备案。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
