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什么是一房二卖,怎么处理,遭遇一房二卖怎么办?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:什么是一房二卖?千辛万苦凑齐了房款,买到的却是早已有住的房子。很多地方的房地产交易市场上都曾有过这种情况,怎么处理一房二卖,遭遇一房二卖怎么办?看完本文您就明白了。

一、什么是一房二卖,怎么处理?

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称一房多卖、房屋多重买卖等。

房屋买卖合同关系成立后,房屋出卖人全面、正确地履行合同,是合同的效力最重要的表现,也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。

二、对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:

1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失,不能主张购房合同继续履行。

2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

在一房二卖中,这种情形也很普遍。此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人。也就是卖家出卖的并不是自己的房产,所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后买受人进行赔偿。

3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。

在一房二卖中,二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异,实践中要区别不同情况予以合理的处理。

二、如何防止一房二卖?

对于购房者而言,应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。

(一)仔细审查开发商提供的文件,看清是否已经抵押

(二)交付定金后尽快签订购房合同,或者将认购书直接转成合同。

(三)签订购房合同之后及时进行房屋预告登记。

(四)尽快办理产权登记。

(五)发现问题尽快退房。

总之,一房二卖是开发商在利益的驱使下造成的违约,如果购房者不引起足够的重视很可能是自己的权益受到损失。在这里提醒购房者在购房时要充分了解开发商的资质,以及平时在消费者中的声誉如何。同时,出现法律问题时及时咨询律师,用法律手段维护自己的合法权益。

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北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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