一、商品房违约责任的前提是什么？什么是商品房违约责任？
商品房违约责任，是指开发商或者购房者违反了商品房买卖合同的约定，从而需要承担的赔偿责任等。因此，承担违约责任的前提是，当事人违反了合同约定。如果开发商或者购房者的行为在购房合同中没有约定，也就不存在违约一说。
因此，商品房广告与实际不符能不能要求赔偿，根本答案在于，商品房广告是否构成商品房合同的内容，如果构成商品房合同的内容，那么开发商就需要承担赔偿责任。
二、商品房广告与实际不符可以要求赔偿吗？
售楼广告是商业广告的一种，根据我国《合同法》第15条的规定，开发商登载或派送售楼广告，是其向业主发出签订房地产买卖合同的要约邀请。要约邀请在法律上开发商并不承担法律责任，所以许多经营者就利用这一点来玩虚假广告的把戏。但是根据《合同法》第15条第2款的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而且出卖人如果就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。如果商品房广告构成了合同内容，那么商品房广告与实际不符实，购房者可以要求赔偿。
但是，《合同法》的规定是比较迷糊的，不够具体。为了解决实践中众多的商品房广告纠纷，2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
根据上述法律规定，商品房广告与实际不符的，在符合下述条件时，购房者有权要求开发商予以赔偿。
1、所作说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描约，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。
2、广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等，对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察一下或向有关规划部门咨询一下即可了解，广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传即属此类，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任;
3、对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。
以上就是对“商品房违约责任的前提是什么”“商品房广告与实际不符能要求赔偿吗”所作的解答。总之，只有商品房广告成为购房合同的内容时才可以要求赔偿，而根据目前的法律规定，并不是所有的商品房广告都可以构成购房合同内容。因此，购房者如果在商品房广告与实际不符时想要求赔偿，那么就必须证明购房广告构成购房合同的内容，但普通老百姓很难顺利完成法律上的举证责任。所以，为了及时保护自己的权益，购房者应当直接联系律师，进行咨询并获取帮助，他们多年的经验会给您最大的帮助！
