如何构建商品房预售登记程序，预告登记注意什么？
1、明确预告登记的申请权利人。
在我国《房屋登记办法》(草案)第68条明确规定：“已经有预告登记约定，商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。”由此规定可以看出，我国的预告登记申请采用的是“单方申请”模式。
预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行。在商品房预售过程中，预告登记权利人应为预购人，预告登记义务人应为房地产开发企业。原因很简单，因为预告登记的法律效力，是给当事人取得土地使用权、房屋所有权等权利提供了“优先请求权”，即当事人因该登记而排除其他人取得将来的房屋物权。在商品房预售制度下，预购人获得的是一种对未来房屋所有权的期待权。由于商品房预售的周期过于漫长，极易产生损害预购人的合法权利。由上分析可以看出，这种“优先请求权”的主体很明显是属于预购人，房地产开发企业只是有义务出具预告登记申请所需的书面同意书;当义务人拒绝协助时，不管双方当事人是否有约定，预告登记权利人都可以凭借合法有效的商品房预售合同以及预购人的身份证明文件到房地产登记部门进行登记，而非在“商品房预售许可证记载的房地产开发企业拒绝办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记”。
2、建立独立的预告登记薄。
所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记的法律体系中，不动产登记薄具有特殊的法律地位，是证明不动产物权的依据。但由于不动产登记制度的复杂性，许多学者在提议完善不动产登记薄管理时，往往忽略了预告登记制度的特殊性而主张建立统一的登记薄。笔者认为，建立统一的不动产登记薄固然重要，但就商品房预售而言，应建立独立的预告登记薄，主要理由如下：
一是由预告登记制度的特殊性决定的。预告登记制度与一般的不动产登记存在着明显的区别，主要表现在：预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记;而一般不动产登记则是登记申请人为了取得或转移某项已经完成的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的产生和变动，而只是使登记申请人取得一种对将来发生的物权变动进行登记的请求权。在我国，预告登记的特殊性表现的尤为突出，如果将预告登记薄和一般的登记薄混为一坛，势必会造成登记机构工作的不便，也会在一定程度上削弱了预告登记的法律效力。
二是商品房预售本身就存在着很大的法律风险，在现行的法律体系下，预告登记申请人是商品房预售合同的当事人，如果预告登记事项只是单纯地依附于普通登记薄上，在商品房预售中，进行预告登记时，预售商品房还没有建立其登记薄，预告登记有可能成为一种摆设，难以充分发挥它的应有作用。
