商品房预售有哪些霸王条款，霸王条款的表现形式是什么？
现在,开发商和购房人在签订商品房买卖合同时,基本上都是适用政府有关部门制作的商品房买卖合同示范文本。虽然示范文本较好地平衡了开发商与购房人的权利和义务关系,但由于双方在有关专业知识、信息与地位的不对等,且合同由开发商提供的情况下,使得本应由双方协商签订的合同中有许多有利于开发商的“霸王条款”,购房人往往在发生纠纷时才发现某些条款对自己是相当不利的。因此购房人在签订商品房买卖合同时一定要仔细审查合同的每一条款,对有些条款应当特别重视:
1、霸王条款之一:最终解释权为发展商所有
“本广告内容非发展商要约邀请,不构成双方买卖合同内容,广告最终解释权归发展商所有。”类似广告语为一些楼盘宣传所常见。按法律规定,如果广告和宣传材料中的允诺和说明存在以下特征,则不是要约邀请,而是要约。第一,内容中存在着对开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明的允诺,如房屋结构是混凝土结构、居住区绿地、健身、电视购物设施齐全等;第二,对房屋的说明和允诺具体确定,如绿化率、单元配备等;第三,说明和允诺对商品房买卖合同的订立、房价的确定有重大影响。所以,广告中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。
2、霸王条款之二:利用含混表述误导预购人,在违反承诺时以多重语义为由逃避责任
此类手法不仅表现在广告中误导预购人,而且有运用于预售合同中,如用“进口”,“高级”,“与样板间同品质”等表述说明商品房的设备,材料。笔者曾见过一起预售合同的纠纷,开发商在预先拟定的条款中表述“住宅楼安装两台高级进口电梯”,预购人要求明确,售楼小姐不同意,表示自己无权修改合同,并解释说该电梯品质远高于中外合资的奥迪斯,三菱电梯。在交房时,预购人发现开发商安装的电梯不仅在价款上低于普通的奥迪斯,三菱,且知名度也远不如前两种电梯。对此,应采用格式条款解释原则确定合同约定的内容。有学者认为:对格式条款的理解发生争议的,不应当寻求通常理解,而应当直接作出不利于提供格式条款一方的解释。1我国《合同法》第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
3、霸王条款之三:认购书签订后不退定金
在商品房买卖合同中的典型表述为:买受人签订本认购书时,即缴付定金贰万元(含诚意金)。本认购书签订后,定金不退还。定金不退还违反了我国法律规定。《担保法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回,而不是不退还。开发商在签订认购书时,让消费者交付大量定金,是为强买强卖所设的陷阱。
4、霸王条款之四:签订合同十日内交总房款的30%
在商品房买卖合同中的典型表述为:买受人应在签订本合同之日起十日内向出卖人支付总房款30%的分期款(含定金)。此条款的规定不明确。因为房屋分期付款与定金的性质不同。按照《担保法》的规定,定金不得超过主合同标的的20%。
5、霸王条款之五:外墙面使用权不属于买受人
在商品房买卖合同中的典型表述为:该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人,买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。
《中华人民共和国民法通则》、《物业管理条例》等规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营,应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后,按规定办理手续,所得收益应主要用于补充专项维修资金,也可按业主大会的决定使用;已纳入分摊面积的公用部位产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有。开发商强行占有侵害了消费者的权益。因此,业主在签合同之前一定要留心“墙面、顶楼平台、裙楼平台的所有权与使用权归属问题,购房者在合同里对开发商如何使用这些公共设施应约定清楚,并且约定开发商在使用时不可影响小区业主的生活,包括视野与采光等。
6、霸王条款之六:按银行存款利率向买方支付违约金
在商品房买卖合同中的典型表述为:按买受人累计已付款的银行存款利率向买受人支付违约金。这是显失公平的。根据法律规定,在没有违约金数额或赔偿额计算方法的情况下,逾期交付使用房屋的应支付违约金或赔偿的最低标准是“同地段同类房屋租金标准”。可是开发商事先为自己设计了一个极低的标准,实现了减轻自己责任的目的。
7、霸王条款之七: 150日内办理房屋产权证
在商品房买卖合同中的典型表述为:出卖方应该在商品交付使用后150日内办理权属登记,将出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书,出卖人承诺继续办理。
产权登记过程中开发商的义务是协助购房人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。购房人不能在规定时间办理权属证书,往往是由于开发商未能及时向产权登记机关报送规定资料造成的,有些开发商为了减轻自己的责任,将向产权登记机关提供规定资料的期限延长,有的甚至延长至360日。《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”,因此,购房人在签订合同时,应将开发商办理权属登记所需有关资料报送产权登记机关备案的期限约定在商品房交付使用后60日内。
