一、什么是情势变更？
情势变更原则，是合同法中的一项重要原则。是指在合同有效成立后至履行完毕前，因不可归责于当事人的事由致使合同不能履行，如继续履行合同将给合同一方带来重大损失，显失公平，因而法律允许变更或解除合同，并可减轻或者免除一方当事人的责任。它是公平原则、诚实信用原则的具体运用。预售商品房与现房买卖不同，双方签订合同时，标的物尚不存在或不完全存在，合同履行周期较长，市场波动、国家政策变动等原因造成合同不能继续履行，有些因素不能归责于任何一方当事人的原因，如继续履行有悖公平，这就产生了情势变更原则。在审判实践中，由于现行法律对情势变更原则的适用条件、与其他相关法律概念的区别以及情势变更原则的效力等尚无具体规定，所以在法律适用上存在标准不统一的问题。
适用情势变更原则必须符合以下条件：1.情势变更的基础必须有合法有效的商品房预售合同存在。如果合同不具有法律效力，则不受法律保护，对合同主体没有约束力，不能适用情势变更原则。2.必须有情势变更的理由。即发生了使双方不能继续履行合同的客观情况。主要包括法律修改、国家政策调整、地方政府干预以及异常市场风险。3.情势变更的发生不可归责于合同任何一方当事人。4.情势变更是不可预见的。5.情势变更发生在合同成立并生效后履行终止之前。6.如继续履行合同将显失公平。
二、怎么看预售商品房合同发生的情势变更？
预售商品房合同发生情势变更原因复杂，且与一些相关法律概念界限模糊，应加以区分。
1.情势变更与不可抗力。
情势变更和不可抗力都是当事人意志以外的原因造成的，都是合同订立以后发生的。但两者存在明显区别。不可抗力一般是重大自然灾害造成的，如地震、水灾等，而情势变更一般是由重大社会事件引起的，如国家法律变化、政策调整等。不可抗力发生后，只要义务人履行了法律规定的有关义务，即可免责，而情势变更发生后，则根据公平原则，由双方当事人共同承担经济损失。
2.情势变更与商业风险。
情势变更的事由在当事人订立合同时当事人不能预见，而商业风险双方当事人是应当预见的。如物价变化、货币贬值等情况属于正常的商业风险，如当事人没有预见而发生了上述事由，应当归责于一方当事人的过错。如果物价变化是由国家政策干预的，是当事人意志以外的原因，则属于异常商业风险，异常商业风险应适用情势变更原则，若这种意志以外的原因造成合同不能履行，由一方承担全部损失，有违公平原则。
3.情势变更与免责条款。
情势变更与免责条款都会导致当事人免于继续履行义务的法律责任。二者也存在明显区别。免责条款是双方当事人约定的，既可以在事由发生后免除当事人的责任，又可以通过设立免责条款来限制其未来承担责任，免责事由发生，可以不按违约处理。情势变更不是双方约定的，而是由法律规定的，是否属于情势变更，由人民法院根据事实作出判断。
