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二手房买卖有什么法律风险,购买二手房注意事项有哪些

此文章帮助了1082人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:二手房市场近年来异常火爆,然而火爆常和风险相伴随。那么,二手房买卖有什么法律风险呢?其中有哪些是广大购房者在购买二手房时需要注意的事项?下文我们将对此问题展开探讨。

根据我们对大量案例的研究,广大购房者如果要确保自身的利益,就必须尽力防范二手房买卖的法律风险,并重视以下关于购买二手房的注意事项:

一、注意对二手房的权属审查

购买人要购买二手房,必须审查二手房的权属证明及相关文件。这是因为,如果没有相关合格的权属证明及相关文件,就会给以后购房者带来麻烦,甚至会出现购房合同无效,房屋被收回的情况。

故此,购房者要严格地核实售房者提供的权属手续,并向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。

二、注意对共有财产方面的审查

依照《民法通则》之规定,按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权,未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另依据我国婚姻法之规定,夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主,约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。

因此,如果购房者遇到待购的二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。此外,审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,其上是否具有异议登记事项。

三、注意对待购二手房的权利限制审查

二手房买卖前,购房者应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况,比如禁止上市交易等。一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。此外,还应当审查该房屋是否被抵押等情况,若有抵押,则应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

四、注意对卖房者以及中介资格的审查

在审查时应注意,二手房转让人即售房者应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人;如果二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件;如果二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

五、注意对二手房有无禁止买卖情形的审查

购房者应当注意,根据我国有关法律法规的规定,二手房司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的禁止买卖,依法收回土地使用权的禁止买卖,以及对于权属有争议的二手房也禁止买卖等等情况。

此外,如果是已购公有住房和经济适用房买卖,也应注意要审查其有无法律禁止的上市交易的买卖情形。

六、注意对该二手房是否有优先购买权的审查

根据我国法律规定,共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,购房者可能会因此而导致购房合同无效。故此,如果承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。

上面就是对二手房买卖的法律风险和购买二手房注意事项的简要分析。二手房买卖中法律风险是客观存在的,广大购房者在购买二手房时应该尤其注意以上所列举的事项。当然,这些事项是无法穷尽的,对于购房者来说,因为专业知识所限,要确保在购房的时候万无一失,所有的事项都注意到了,没有疏漏。是不现实的。因此,建议购房者可以就买房的情况与律师作沟通,并咨询他们的意见,必要的时候可以请他们为您把把关,比如签订合同的时候。这样一来,就能够把风险降到最低。

北京房产律师温馨提示:

有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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