一、什么是预告登记？
我国《物权法》的预告登记制度通过公示公信原则，赋予买受人对预售人的债权请求权以对抗第三人的效力，使得债权请求权具备了物权的性质，通过事前的登记手段来强化保障买受人的利益。但是从我国《物权法》对预告登记制度的规定来看，仅有第20条的规定，缺乏具体的程序设计，所以操作性不强，具体主要有以下问题。
二、预告登记如何适用？
从《物权法》第20条规定的条文“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”来看，并没有明确预告登记的适用范围，使得该制度能够真正保障需要保全的请求权，特别是在商品房预售中对于买受人的保障。目前，我国已有地方法规对预告登记的适用范围作了规定，可资借鉴。例如，《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条规定，“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：(1)预购商品房的;(2)约定优先购买权的;(3)约定回购房屋的;(4)约定通行权的;(5)为保全约定的其他涉及房屋的请求权的。当事人申请预告登记，应当提交合同书或者房屋所有权人的承诺书”。所以，从预告登记制度的设立初衷和制度价值来看，其效力范围明确规定包括商品房预售。
