一、认购书是什么，认购书有哪些性质？
1、认购书性质的一般认定──预约合同
笔者赞同预约说，认为认购书与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。在合同分类中，存在本约与预约之分。民法理论认为预约是指将来订立一定契约的契约，或者认为它是当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议。尽管我国现行立法没有规定预约制度，但基于契约自由的精神，不应否认交易双方以订立预约的方式为订立本约做准备，认购书即为一类非常典型的预约。首先，认购书系平等主体间为设立商品房买卖权利义务订立的协议，符合《合同法》第二条关于“合同”的定义，为独立合同，既不同于因缺乏合意而不具有法律效力的要约，也不同于缺乏明确意思的初步意向。其次，认购书主要是对签订正式买卖合同的相关事宜进行约定，并非直接确认商品房买卖的结果，且订立认购书时，买卖合同的签订条件大多尚不具备、时机尚未成熟，存在缺失条款和不确定条款，需待条件成熟后再予以填充和确定，故认购书在通常情形下不能等同于正式的买卖合同。再次，担保合同作为从合同，以主合同的有效成立为前提，而认购书签订时，正式的商品房买卖合同并未成立，而买卖合同一旦成立后，认购书即失去法律效力，故将认购书认定为担保合同或从合同显然不当。
2、认购书性质的特殊认定──本约合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条款规定了认购书直接认定为买卖合同(本约)的两个条件：一是认购书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，二是出卖人已按约收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条中包括了十三项商品房买卖合同的主要内容，认购书一旦符合了这些内容，即具备了商品房现实交易的可能性，克服了预约转化为本约过程中存在的事实或法律上的障碍，因而没有再签订本约的必要。故在此情形下，认购书在性质上不再是预约，而应直接认定为本约。
至于“出卖人已按约定收取购房款”，表明认购书已进入了实际履行阶段。最高人民法院认为将“出卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖合同成立的要件之一，主要考虑到商品房交易实务中，出卖人与买受人签订认购书多是订有日后再签订正式买卖合同的条款，尽管认购书具备本约内容，但合同当事人的真实意思是签订预约合同，故附加买受人交纳全部或部分房款的合同才转化为正式的商品房买卖合同，以此方式区分预约和本约，符合我国商品房销售市场的实际情况，也符合预约合同理论的逐步完善。
二、认购书有什么效力？
在审理涉及认购书纠纷的案件中，能否准确把握认购书的法律效力是划分责任、解决纷争的关键所在，也是研究认购书法律问题的核心所在。
1、预约效力的理论观点
关于预约的法律效力，理论界存在两种观点：即“必须磋商说”和“必须缔约说”。“必须磋商说”是指当事人之间一旦缔结预约，双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，即履行了预约义务，而最终本约是否成功缔结则非其所问。“必须缔约说”则认为预约的效力就是缔结本约，故当事人仅仅为缔结本约而进行磋商是不够的，还必须达成本约，否则预约毫无意义，而且还容易诱发恶意缔约的道德风险。
2、商品房认购书的效力选择
笔者认为，实践中对于认购书的效力不应一概而论，而应具体考察认购书条款的详尽程度、当事人是否尽诚信义务磋商、最终合同未能签订原因等因素，以此为基础分别适用“必须磋商说”或“必须缔约说”，从而在当事人之间达到较为公平的效果。
