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二手房买卖的避税方法及其法律风险有哪些?

此文章帮助了22767人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:根据我国相关的法律及行政法规规定,未满5年的房产上市交易要全额征收营业税。依此看,二手房买卖是需要缴纳税收的。然而,跟其他项目的避税措施相比,二手房买卖也有其特定的避税方法。只不过,这些避税方式很多是游走于政策边缘,市场风险相对比较大,法律风险也不小。下面将为大家介绍二手房买卖的避税方法及其存在的法律风险有哪些。

根据市场操作以及现实的经验,二手房买卖的避税方法及其法律风险,可归纳如下:

一、做低合同价格

做低合同价格这种避税方法是二手房买卖双方最常用的避税方法。比如一套实际成交价格为20万元的房屋,买卖双方私下协商签署协议后递交给房管局及税务机关的过户价则是15万元。这样只需交纳15万元的相关税费,5万元所产生的税费就这样轻易避掉了。

然而,这种方法存在着法律风险。对于卖方来说,因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的,买家有可能根据报低的过户价格来付款,不愿意再按照原来的购房价格成交,使卖方受损失。对于买方来说,报低过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时,先行做低的过户价将拉大买卖差额,反而增加出售成本,而且银行贷款的实际比例也会因此降低。

二、延期交易

延期交易这种避税方法也是比较常见的避税方法。营业税和个税都将5年作为一道界限,5年以上转让可以免征营业税,所以很多人就将脑筋动在了“5年”上。于是,市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。如双方约定房屋的总价仍为20万元,由于未满5年交易,需全额交纳营业税后方可过户交易。因此,买卖双方协商后,过户前由买方先租住该房屋,每月租金600元。买家与卖家约定将这些租金抵消到以后的房款里。另外,卖方还要求买方交纳一年的租金作为“抵押金”,以确保未来交易安全性。

毫无疑问,这种方法同样存在着风险。该办法对双方都没有保证,因为其相当长一段时间内无法办理交易过户,购房的产权并不是买家的,未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如果未来几年内政策再发生变化,对于买卖双方风险将会很大。另一方面,房价如果上涨,房主可能宁愿赔偿违约金也不卖,买方只能重新选择房源。假如到时候楼价跌了,买家必然也不愿继续交易了。

三、假赠与

假赠与也是避税的一种方式,有时甚至会构成逃税。对于继承和赠与的房产,业主可不必交纳营业税及个人所得税,所需付的费用只包括房屋评估值2%的公证费以及3%的契税,然后持相关手续到地税局直接办理完税手续即可。通过“赠与”的方式进行产权转让,私下里业主收取买家的房款,这样,房产过户时表面上就没有任何金钱的往来,达到避税或逃税的目的。

其法律风险是:由于赠与不是买卖行为,购房者无法办理贷款,只能一次性支付现金,对于买方来说压力将会很大。根据《合同法》规定,“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任”,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险。按照法律规定,赠与在房产证过户之前,随时可以撤消。由于双方私下进行交易,一旦买方支付了房款但卖方不办产权过户,或卖方先办好了产权过户而买方未交齐房款,都很容易引起纠纷。

四、假离婚

根据政策规定,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税”。一般来说,家庭是指配偶关系,也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税了。为了避掉这部分税费,许多夫妻在此大做文章,通过假离婚的形式进行避税。如夫妻俩为了避税,开出了离婚证明后,将自己名下的2处房产中的一处以赠与的方式转到妻子的名下,这样就可以省下几万元的税费。而离婚后再复婚,两道手续的成本却不足百元,这与税金相比,要省很多。

假离婚隐藏的风险在于:因为是假离婚,双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。因此,离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话,另一方是很难维护自己的合法权益的,因此通过这种方式来避税风险较大。

以上就是二手房买卖的避税方法及其法律风险。从上述方法及其所隐藏着的法律风险看,如果这类避税方法做得不好,反而会承担巨大的法律风险。因而对于想要采取上述避税方式的消费者,建议最好多考虑下避税的方式和风险。如果对如何避税并不是很清楚,建议可以请专业的房地产律师帮忙作分析,帮忙把关。以免原本付出那么多,到头来却一无所获。

北京房产律师温馨提示:

购买未满5年的二手房,当事人常用"延期交付,先租后买"的方法避税,事实上这办法对买卖双方而言都是没保障的,房屋在相当长一段时间内无法办理过户,产权仍是卖方的,如房价上涨或下跌,买方或卖方宁愿赔偿违约金也不交易。因此,延期交付易引起反悔,建议大家不要冒这个险。
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