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商品房质量问题的应对策略,如何处理商品房质量问题?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:实践中,在商品房质量方面,在确认责任主体、依法维权方面更是存在着大量困扰购房人的问题。那么,购房者如何处理商品房质量问题?商品房质量问题的应对策略有哪些?下面就商品房质量方面所遇到的上述法律问题作出解答。

一、如何处理商品房质量问题?分清责任主体,避免多头扯皮

房屋质量纠纷经常涉及三个主体:出售商品房的开发商、物业公司、建筑施工单位。

那么,这三个主体各自承担何种法律责任呢?简单地说,开发商对房屋承担质量保证责任;物业公司通常对小区内公共部位承担一般的维修、管理义务;而建筑施工单位基于施工合同向开发商承担质量保证责任。只有开发商基于商品房买卖合同向购房人承担质量保证责任。所以说,如果房屋质量出现问题应向开发商提出。现实中曾出现过不少购房人在没有弄清责任主体的情况下,向物业公司或建筑公司追究责任,个别不负责任的开发商会在这一段时间转移资产或以购房人超过诉讼时效为由拒绝履行其质量保证义务。

二、如何处理商品房质量问题?慎重要求退房,依法多提赔偿

最高人民法院《商品房买卖合同解释》第12条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和要求赔偿损失的,应予支持。”

也就是说无论在竣工验收阶段还是在房屋交付使用后,只要出现房屋主体结构不合格或严重影响正常居住使用,购房人均可要求退房及要求赔偿损失。但在实践中,主体结构不合格不能通过验收的情况并不多见。作为购房人在入住后欲证明房屋主体不合格,往往须通过鉴定,但高额的鉴定费也往往会令购房人望而止步。且何为“严重影响正常居住使用”亦无明确法律规定。因此,法院因房屋存在质量问题判决退房的亦不多见。但购房人针对房屋存在的质量问题依法追究开发商的一般质量保证责任,并要求其对造成的损失依法赔偿,只要事实清楚、证据充分,一般会得到法院的支持。

三、如何处理商品房质量问题?注意收集证据,争取纠纷处理中的主动

如何收集证据是购房人最头疼的问题,可采取诸如拍照、摄像、书面记录等方法,必要时可请公证机关进行公证等方式收集证据。另外,向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量以书面形式,如能有其确认为最好。这样,一方面可以证明该房屋当时存在何种质量问题及质量问题的状况;另一方面还可以证明购房人在诉讼时效期间内向开发商提出了质量问题及解决请求。据此,可避免因超过诉讼时效而得不到法院的保护,为协商不成情况下的诉讼解决争议做出必要的准备。

以上就是对“购房者如何处理商品房质量问题”“商品房质量问题的应对策略有哪些”所作的解答。总之,商品质量问题牵涉到所有购房者的心,而商品房质量问题的处理也是非常麻烦的。对于购房者来说,懂一些商品房质量问题应对策略是非常有必要的。当然,最保险的办法还是及时与律师取得联系,毕竟只有在专家的帮助下,才能更好地维护自己的权益。

北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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