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商品房质量纠纷,商品房质量有问题可以退房吗?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:商品房的质量是任何购房人都特别看重的地方,质量好的商品房住着才有安全感。但是,如果商品房质量出现问题,发生商品房质量纠纷时,该怎么办?换句话说,商品房质量有问题时,购房者可以要求退房吗?看完下面的解答就知道了!

一、商品房质量纠纷,商品房质量问题的三个层次

商品房质量是一个很大的话题。大到主体结构是否合格,小到油漆涂料色差,其对当事人的权利影响与法律责任,有着天壤之别。因此,讨论商品房质量,不能笼而统之,而应当加以细分。商品房质量问题应当分为三个层次:

(一)商品房质量纠纷,主体结构质量问题。

主体结构是指建筑物的承重构造系统,包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。主体结构质量不合格,将直接影响房屋的安全、使用功能与价值,致使购房人的合同目的不能实现,法律对此规定了最严格的法律责任,即解除合同和赔偿损失。

(二)商品房质量纠纷,功能缺陷问题。

2003年6月,最高人民法院公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。这是在“主体结构质量不合格”之外,新增加的一项可以导致解除合同的规定,在不否定房屋整体合格的前提下,保护买受人因房屋功能不能实现而发生的损失。对这一类质量问题,我们可以称之为“功能缺陷”。

(三)商品房质量纠纷,表面瑕疵问题。

首先说明,这里的“瑕疵”一词,是从词汇本意来使用的,即“细小的缺点”。

二、商品房质量纠纷,商品房质量有问题可以退房吗?

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”同时第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”

因此,商品房质量有问题时时可以退房的,但不是所有商品房问题都可以退房。

商品房主体结构质量不合格,或因质量问题严重影响正常居住使用的,房屋买受人可要求解除合同和赔偿损失。在商品买卖合同中,交付质量合格的房屋是开发商依据法律规定或依据当事人约定而应承担的主要义务。

普通质量问题,可以要求保修。开发商对商品房的普通质量问题主要承担保修责任。例如前面讲到的屋面防水、电气管线、墙面落漆、裂缝等,都属于建筑物质量瑕疵问题,而不是影响居住安全的质量问题,依据《解释》的规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任。”

以上就是对“商品房质量有问题可以退房吗“所作的解答。总之,如果购房者认为商品房房屋质量不合格,则可以委托工程质量检测机构核验鉴定。经过鉴定后,如确实存在质量问题,购房者可以与开发商协商解除合同,要求退房。如果开发上不愿意退房时,购房者就必须尽快收集证据,向法院起诉并证明自己符合法律规定的退房的情形。如果购房者不能提供证据,那么法院可能就不会支持购房者因商品房质量问题要求退房的请求。为了更好地维护自身利益,购房者应当积极求助于律师,毕竟他们在处理商品房质量纠纷上具有丰富的经验。

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北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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