一、什么是商品房包销？
商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益; 销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。商品房包销概念
商品房包销的主要含义是：
(1)商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，因此它是一种特殊的承包销售，其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房，包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。
(2)在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。
(3)在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。
二、商品房包销的种类有哪些？
现行商品房包销行为主要可按不同的标准作以下不同种类的区分：
1、以包销房屋的状况为标准，商品房包销主要可分为现房包销(包括二手房包销)和期房包销。现房包销是指在包销商与开发商约定的包销期限内，由包销商以开发商的名义与购房者签订商品房买卖合同，将已建成并已领取房地产所有权证的商品房出售;期房包销是指在包销商与开发商约定的包销期限内，由包销商以开发商的名义与购房者签订商品房预售合同，将已领取房屋预售许可证但尚未建成的期房出售。
2、以包销的范围为标准，商品房包销可分为全部包销和部分包销。全部包销是指由包销商买断销售权，即开发商将所有的商品房交由包销商以开发商的名义出售。部分包销是指开发商将部分商品房交由包销商以开发商的名义出售。
3、以包销的基价为标准，商品房包销主要可分为确定基价包销和比例基价包销。确定基价包销是指开发商与包销商只约定包销基价和付款期限，对外销售时主要由包销商决定销售价格，超过该价格的溢价归包销商所有。比例基价包销是指开发商与包销商共同协商决定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，溢价根据包销协议的约定进行分配。
