一、小产权房为什么会热销？
小产权房是在集体土地上建设的房产，因为没有经过国有化的过程，国家并不颁发产权证。但是即便如此，小产权房的市场依然热火，小产权房呈热销状态，其主要原因有：
1、大环境影响，在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，小产权房最吸引购房人的是销售价格低廉。因为购房的群体大多都是中下工薪阶层，短期内无法挣够数目大的房款，小产权房的出现让他们看到曙光；
2、小产权房满足了人们的生活需要。人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险；
3、小产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道；
4、小产权房的环境相对可以，而且生活成本较低，角色定位和群体特征符合购房者的实际情况，因而很多人都会选择他们眼前有能力做到的事情，对于大产权和小产权之间的落差，会促使其做出选择后者的决定。
二、小产权房买卖合同有效吗?
根据我国的法律规定，小产权房合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。其中，认定例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”
认定小产权房买卖合同无效的法律依据主要有：
1、999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”
2、2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
3、2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”
4、《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”
此外，根据《土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。从这个意义上看，依法取得并享有宅基地使用权，当且仅当其具备集体经济组织成员的身份，而且宅基地的分配制度应该实行的是一户一宅制。
根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。
该法第63条的禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，因此，农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同应该自始无效。
以上便是对小产权房为什么会热销，小产权房买卖合同是否有效等问题的相关介绍。事实上，小产权房的热销有其主观条件也有其客观条件，尽管其产权不完整，但是相对于其风险来说，购房者仍觉得比买第一手房合算。至于小产权房买卖合同无效的问题，关乎到买卖双方的权益是否受保护。往往很多小产权房的纠纷也来源于合同纠纷。因此，在签约时，虽然法律上不保护买卖小产权房部分的法律关系，但对于其他权益的规定，最好能够咨询一下律师，最大程度地挽回不必要的损失。
