一、哪些商品房不能买？
1、在集体所有土地上兴建的房屋不能买。因为房地产开发企业只有取得了国有土地使用权才可以按规定开发、经营土地或商品房。
2、非房地产开发企业建设、销售的房屋不要买。
3、房屋产权不清楚的房屋不能买。
总之，消费者要想买到合法的商品房，一定要买有外销许可证和内销许可证的商品房，这样才能取得合法产权。
二、收房时要注意什么？
收房时要注意：
1、交房时要注意审查两书一证。即《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》和竣工验收证明。没有这两书一证的，购房者可拒绝收房，并按照开发商不能按期交房要求开发商承担违约责任。
2、合同上房屋面积与实际面积误差。
面积误差在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。
超过3%的，实际面积大于合同面积的，超出部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。
实际面积小于合同约定，超出3%的部分，价款由出卖人双倍返还买受人，买受人也可请求解除合同。
开发商提供的格式条款经常约定房屋面积以最后实际测算为准，据实结算。购房者没有提出异议的，就要承担不利后果，买了过大或过小的房子，还得按照合同据实结算。这也是开发商设置的典型的陷阱，所以在签订合同时要注意，自己这方面法律不熟悉的，可以委托律师审查合同或者全程陪同，避免了购房陷阱，省下来的不是区区一定律师费可比的。
3、房屋设计变更。房屋设计变更，开发商应及时通知购房者。
开发商提供的格式条款也经常会规定房屋设计变更不另行通知，如果购房者签了字，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被动接受。
4、实际验收。
关于入住通知。应在合同中明确约定交房时间前，书面通知购房人
认真审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商没有《建筑工程竣工验收备案表》和《实测面积数据》的，视为不符合合同规定条件，可拒收。
签入住通知，又发现房屋不符合条件决定拒收的，书面通知开发商。
认真检查房屋实际状况。先验后收。
如地面是否水平，开关门窗是否有障碍，水龙头、地漏是否通水，电闸、插座是否通电，天然气、空调位置是否预留，电话、宽带、有线是否开通或者预留、厨卫防水是否做好。
房屋有问题的，可以列出问题清单，要求开发商限期修理，签订办理收房。验收手续上，一项项核实，对于无法验收的，可以列明“无法核实”或者“暂时不能确认”，不能稀里糊涂的签字验收。
