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什么是二手房评估,有哪些方法,二手房如何进行评估?

此文章帮助了1358人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:在二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估,可以说,房产评估在二手房交易过程中起到承前启后的功效。那么,如何评估二手房的价格呢?二手房评估又需要注意哪些要素呢?

一、什么是二手房评估?

采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

二、二手房评估有哪些方法?

(一)实践中,二手房评估通常有多种评估方法,但常用的主要有:

1、成本法

2、市场比较法

3、租金收益法

三、二手房如何进行评估?

在上述的三种方法中,目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。那么,什么是市场比较法呢?

所谓的市场比较法是指,挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例,与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中,修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。

举个小小的例子,如果有一套房屋,南北朝向当然要比东西朝向的价格稍高;多层住宅楼层以7层为准,底层和顶层的价格就要稍低;房屋新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,一般情况下年折旧率为2%;房型的系数加减就更加复杂,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间也有面积基准、明房与暗房的区别;同时,得房率的高低与加减系数也是密切相关的。

总之,二手房价格评估既是一个市场化行为,也是一个非常专业化的房产研究行为,涉及到的因素很多,过程也比较复杂,是目前房产交易双方极其关心的问题。此外,需要提醒大家注意的是,二手房评估没有一个固定的评估公式和套路,主要根据市场来判断。市民自己在做估算时,可以主要以房子所在区域内,开发商开发出的新建房屋的均价为价格参照基准,然后根据各项指标进行系数修正。没有新建住房的与该地区以往二手房出售价格相比较,基本上就可以算出个大概。

最后,需要说明的是,如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行贷款,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而致使市民遭受经济损失。当然,如果在程序和手续上,以及一切与法律有关的纠纷,则最好聘请专业的房地产律师来提供帮助。毕竟,各个环节都有专攻,如果想圆满完成自己的购房大业,这些步骤和考虑是决不可缺少的。

北京房产律师温馨提示:

当房主进行正规的二手房买卖或将房屋抵押给银行进行贷款时,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而造成不必要的经济损失。
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一般情况下,住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为住房公积金账户余额之和)的十倍。由于政策的调整,可以将还款人的范围扩大到亲友。
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