一、什么是商品房包销？
商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。
二、商品房包销的条件有哪些？
商品房销售必须具备一定的条件，包括：
（1）商品房销售的主体必须是具有独立企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。
（2）出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。
（3）商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。
（4）经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。
（5）属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。
（6）经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。
（7）出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。
所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。
