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什么是商品房买卖合同,商品房买卖合同的内容有哪些?

此文章帮助了267人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、什么是商品房买卖合同

《商品房买卖合同纠纷解释》第一条规定:"本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。"

商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同.

商品房预售合同是指:房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

商品房现售合同是指:房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

商品房预售这种房屋销售模式20世纪50年代源于香港,后风行各地。商品房预售,一方面使预购方避免了一次性支出巨额购房款项,另一方面为房地产开发商提供了工程建设款,用于解决其建设资金不足的问题,而且对于活跃房地产市场,促进居民住宅消费都具有十分积极的意义。

但由于商品房预售中出卖的标的物为在建房屋,很多甚至为未建房屋,如果对预售交易行为放任自流,买受人(预购人)承受的风险将大大高于现房买卖的风险,并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。故国外有些国家,如美国的一些州和加拿大禁止预售这种销售方式。在我国,商品房预售是被许可的,但立足于克服预售中的弊端,相关的法律、法规、部门规章、地方性法规对商品房预售行为进行了特别规制,.体现了较强的国家干预性。例如,《城市房地产管理法》第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:"(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。"

商品房预售合同,是商品房买卖合同的一种类型。与一般商品房买卖合同相比,其特征为:(1)商品房预售合同是远期买卖合同;(2)商品房预售合同的标的物为非现实存在的物,而是将来的物。

二、商品房买卖合同的内容有哪些

根据有关法律规定,商品房买卖合同应当明确以下主要内容:

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

一般来说,金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本,都已经工商部门文本备案过的。

北京房产律师温馨提示:

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案,房屋交付前,购房人想换名字,需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续,除了要花更名费,还需要房地产商的同意。房屋交付后,购房人要想换名字,只能等到拿到房产证后办理过户,费用就更大了。
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专业房产律师温馨提示:
在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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