一、不动产登记申请的效力
关于不动产登记申请的效力，有学者将其概括为两个方面：(1)形式效力方面，包括启动登记机关的登记行为、决定登记机关的行为范围;(2)实体效力方面，包括决定登记完成的顺序、影响不动产物权的善意取得、产生期待权、强化物权变动意思表示的约束力、排斥时间在后的所有权移转登记申请等。这一看法比较全面地概括了不动产登记申请的效力，应当说是很有见地的，但在我看来，不动产登记申请的主要效力在于以下四个方面：
1.对登记机关的形成力
登记申请的形成力，是指登记申请人的申请行为具有能使登记法律关系发生的效力，即能形成具体的登记法律关系状态。换言之，它是登记申请人的单方行为所产生的、要求行政主体为一定行为的效力。登记申请人依法做出的这类行为不是乞求，而是以一定法律后果为保障的要求，因而能对登记机关形成特定约束。登记机关必须对当事人的申请有所表示或者行为，即对申请进行审查，在审查后做出登记或者不登记的决定。同时，登记机关不能存在任何无视申请、脱离申请或者超越申请的登记行为，在审查申请和办理登记时，必须依据申请的内容范围进行操作;在解释申请时，必须尊重申请书的原意。
此外，登记申请的这种形成力还体现为凭借法律的强制力对登记机关产生强制执行力。登记申请人的行为单独不能对登记机关产生直接强制力，但该行为可以启动并借助有关国家机关的监督权力而形成对登记机关的强制力。如果登记机关在登记申请生效后不作为，则登记申请人可借助司法机关的司法审查权强制登记机关按照登记申请人的申请内容积极行为。
2.对登记程序的启动力
登记申请人的登记意思是登记机关从事登记行为的动因，没有申请，就没有登记机关的登记行为。换言之，登记申请人的申请和登记机关的登记行为在逻辑上属于因果关系。
3.物权变动的彰显力
如前所述，在德国法上，登记申请一旦做出即表明当事人形成了登记同意，而登记同意往往就表征着物权合意。即使在实行登记对抗主义的法国、日本，当事人一旦申请登记，即表明其物权变动具有稳固性，当事人不会就已经发生的物权变动存在任何的反悔。因此，登记申请实际上还给所有权人的处分权施加了限制，所有权人不能轻易实现“一物二卖”。也就是说，登记申请一旦生效，即对后来的所有权移转登记申请产生阻断作用。
4.对登记顺位的预定力
所谓顺位，就是某个具体的不动产物权在不动产登记簿所记载的一系列权利所构成的顺序中占有的位置。任何不动产均可以承担性质各不相同的多个物权，如所有权、用益物权、抵押权等。在现代市场经济条件下，不动产经济功能的多样性使得这些权利可以同时存在于不动产登记簿上，这些权利的实现必然存在着竞争，解决不动产物权竞争的矛盾的方法，就是依法确定这些权利实现的先后顺序。而顺位的建立首要的是登记在先原则，由于申请在先即登记在先，德国土地登记簿法第17条即规定“对同一个权利申请数个登记的，在先提出的申请运行完结之前，不得为提出时间在后的申请办理登记”，因此，在先的登记申请即使得申请人预定了一个登记的顺位。诚然，登记顺位的最终确定还得依实际的登记而不是登记申请。
二、不动产登记申请的方式
关于不动产登记的申请方式，依理可以由当事人自己申请也可以由当事人的代理人申请。至于是一方当事人单独申请还是全体当事人共同申请，从德、日等国的法制来看，以共同申请为原则，以单独申请为例外，立法一般只对单独申请做出特别规定。我国台湾地区《土地登记规则》采用概括性规定的方式确认共同申请原则。该规则第27条规定：“土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。”然而，我国大陆各地的不动产登记法规、规章对于共同申请往往采取例举式外加兜底条款进行规定。根据这些地方立法，应当进行共同申请的情形主要基于民事法律行为发生的物权变动，具体而言，包括：(1)买卖;(2)交换;(3)赠与(不含遗赠);(4)抵押;(5)典当;(6)分割;(7)合并;(8)法律、法规规定的其他情形。湖南省还在这些情形外增加了国有房产划拨，投资入股、联营、兼并、分立，已经发生法律效力的人民法院的判决、裁定、调解，已经发生法律效力的仲裁机构的裁决、调解等。从法理上分析，既然共同申请为原则、单独申请为例外，那么，立法就没有必要对共同申请加以明文规定。我国地方立法之所以这么做，其根本原因还在于法治化水平不高。
对于共有的情形，我国台湾地区《土地登记规则》第32条规定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或数人，为全体公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后，应将登记结果通知他共有人。”依该规则的规定，公同共有(即我国大陆的共同共有)的土地可以由共有人之一单方申请，因为此时可能会因共有人众多，无法全体会同申请登记。而按份共有则应适用一般规则，采用共同申请的方式。而我国大陆对于共有的房屋或者房地产的登记申请，则因地区不同而有差异，有的地方没有区分按份共有和共同共有，统一规定实行共同申请规则;有的地方则规定，共同共有实行共同申请，按份共有实行单独申请。
单独申请的情形，依理应当明文规定。瑞士民法典第665条第2项即规定： “在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”我国台湾地区《土地登记规则》第28条规定：单独申请的具体情形有土地总登记、建筑物所有权第一次登记、因继承取得土地权利的登记、因法院拍定或判决确定的登记、依台湾地区土地法第69条规定为更正登记、依台湾地区土地法第12条第2项规定为回复所有权的登记、依台湾地区民法第769条或第770条或第772条规定因时效完成所为的登记、依台湾地区土地法第133条规定为取得耕作权或所有权之登记、标示变更登记、更名或住址变更登记、消灭登记、依台湾地区民法第1185条规定应属国库的土地登记、预告登记或其涂销登记、法定抵押权或法定地上权的登记、其他依法律得单独申请登记的等15种。我国大陆地区上海、深圳、珠海、山西等地规定，单独申请的情形主要有：土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记，以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权，经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权，因继承或遗赠取得房地产的转移登记，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记，仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解，名称、地址或者房地产用途等的变更登记，因土地使用年限届满的、未设定他项权利的房屋所有权的注销登记，因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书，办理预购商品房或者未预售的在建商品房所有权预告登记等等。可见，单独申请的情形主要为初始登记(如建筑物所有权的第一次登记)、基于民事法律行为以外的原因如法院判决、仲裁机构的裁决、继承等产生的物权变动情况以及特定的变更登记、注销登记、预告登记等。
由上分析可以得出的结论是，我国大陆地区由于没有统一的不动产登记法，各省市房地产登记、城市房屋权属登记立法在登记的申请方面存在不少的区别，形成了在一个法制统一的国家中不动产登记程序不统一的局面，而这种状况显然有悖于我国建设社会主义法治国家的目标，也十分不利于不动产登记法制的统一和科学化。因此，在物权法颁布后必须尽快制定一部统一的不动产登记法。我国物权法草案第10条第2款第一句“国家对不动产实行统一登记制度”就显得非常必要和正确。
代位申请是不动产登记申请中的一种重要的申请类型，是指登记权利人怠于申请登记时，与其有利害关系之人为了保全自己利益，以自己的名义向登记机关申请登记。日本和我国台湾地区的不动产登记法都规定了代位申请制度。日本不动产登记法第46条之2规定：债权人可以依民法典第423条的规定代位债务人申请登记，申请时，应于申请书中记载债权及债务人的姓名或者名称、住所或事务所及代位原因，并附具证明代位原因的文件。依据日本不动产登记法93条之2的规定，第46条之2的规定还准用于区分建筑物标示登记的申请。我国台湾地区《土地登记规则》第33条规定了建物灭失时由利害相关人代位进行的消灭登记。此外，我国台湾地区土地法第34条还规定了共有人的代位申请，强制执行法第11条也规定了经法院核准或裁判而进行的代位登记。反观我国合同法第73条关于债权人代位权的规定，可以认为，我国合同法上债权人的代位权仅限于债权，范围比较窄，为全面保障债权人的合法权益，我国未来的不动产登记法应当像日本不动产登记法那样，赋予债权人可以依合同法第73条的规定代位债务人申请不动产登记。
