一．什么是商品房认购书
商品房认购书就是指购房者和开发商在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，主要是确认购房者在将来某个时间与开发商进行进一步洽谈、签订购房合同的预约。商品房认购书的内容有详有略，通常内容是：购房者向开发商交纳一定金额的预约款，享有在某个时间段内购买开发商某处房屋的权利；购房者如果不在约定时间与开发商洽谈购房合同，开发商有权解除商品房认购书，将预订的房屋转售他人。绝大多数的商品房认购书还约定，开发商有权扣留购房者所交纳的预约款作为违约金
这种商品房认购书在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。其使用的名称也很不一，如称为认购合同、预订合同、预订书、确认书等。这些都造成了商品房认购书在现实中出现的纠纷很多。特别是有些开发商把签订认购协议作为签订购房合同的前提，利用商品房认购书设定“强盗条款”，套取购房者的定金，让很多购房者落入陷阱
二、商品房认购书的法律后果
商品房认购书在法律性质上是一种预约合同，就是对将来要做的事进行预约，也就是约定将来订立正式购房合同。与预约相对应的是本约，也就是购房合同。
预约--商品房认购书
本约--商品房买卖合同
商品房认购书与正式购房合同之间具有联系，但是又具有独立效力。这个效力就是它的约定内容。商品房认购书的内容不是就有关房屋买卖的具体内容做出约定，而是对于进一步就房屋买卖进行磋商并达成协议这件事做出约定，所以商品房认购书不能直接要求开发商必须交房或购房者必须买房交钱。
那么购房人在签订商品房认购书后，是否一定要买这里的房子呢？或者如果不买，定金就不退了呢？关键在于合同是怎么约定的？是预约当事人必须签订购房合同呢？还是仅仅就购房合同的进一步磋商？也就是说，购房者的义务是必须将来签订购房合同，还是只要进行了合同的磋商就算履行了商品房认购书的义务。
