一、延期交房开发商承担什么责任
（一）违约责任承担方式
《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：
1、延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。
2、逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 （一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行。
（二）逾期违约金的确定。
依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（三）开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。
开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少，因为合同法规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。
对于这一点，我国的相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另外，合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，不能减轻责任。
二、哪些是延期交房的理由？
在实践中，对于开发商延期交房不可抗力的认定，可以参考下面的原则：
（一）由于政府行为引起的延期交付。首先，政府行为如是基于社会公共利益作出的，应认定为不可抗力。其次政府规划调整，则应考虑为情事变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。
但是政府行为如是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。
（二）因自然现象引起的延期交付。如果开发商辩称，由于暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，此时，应从以下三个方面认定是否属于不可抗力：
1、出卖人是否能够或者应当预见，如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商根椐当地的自然条件，合理安排工期，在签定合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，应认定为不可抗力。
2、出卖人是否能够或应该能够解决。如果该自然现象是开发商不能解决的，就应该认定为不可抗力；如果自然现象是开发商可以解决的，例如从来不下雪的地方下雪了，但是降雪量在其他地方不会造成影响，因此是属于可以解决的，就不能认定为不可抗力。
3、该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力进行认定。
（三）拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。我们认为，如果是开发商原因引起的拆迁不畅，就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为，开发商无法控制，但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，不应免除其违约责任。
（四）建筑工程安全事故等突发事件。我们认为，开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任，此种情况导致工程延期竣工交付，不应当免除逾期责任。
最后还要提醒购房者注意，如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，或者开发商延迟交房后发生不可抗力的，同样要承担逾期违约责任。
