一、哪些情形不能办理房产证？
（一）开发商的原因：
1、开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金；
2、开发商将土地或房屋抵押给银行，债务尚未清偿完毕；
3、开发商没有完成竣工备案工作；
4、开发企业将房屋重复销售（未经合同备案），导致无法办理房产证；
5、开发企业已经破产或被取消资质，无法办理楼盘的大产权；
6、开发商没有取得建筑面积实测数据；
7、开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收；
8、开发商不及时办理“大产权”；
9、开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料；
10、开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发；
（二）楼盘本身或购房者的原因
1、楼盘被法院查封；
2、商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记；
3、房屋契税尚未缴纳；
4、公共维修基金尚未交付；
5、提交办理房产证的文件不合格；
6、个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证；
（三）第三人的原因：
1、房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理；
2、代办产权的单位或人员（律师、代理公司）违规操作。
二、不能办理房产证怎么办？
（一）购房前要认真查询两证：
1、购房人签合同前应查看清楚，开发商提供的“国有土地使用证”正本的记事栏中，有无土地被抵押的标注。也可以登录相关网站查询，在北京，可以登录“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。
2、查验“国有土地使用证”，如果是“临时使用证”或有抵押，要拒绝签约，或者一定要求开发商签订补充协议，约定一定期限内办理《国有土地使用证》。
（二）签好《购房合同》
1、《购房合同》中要有专门条款对房屋产权和房产证相关内容有所约定，不仅要约定具体办理的最后时限，还要约定不能按时办理的处理办法。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。
2、对于期房，可以根据合同约定的商品房交付使用之日作为起点，计算90日。对于现房，可以根据销售合同签订之日作为起点，计算90日。
3、退房违约金要明确。
（三）将办理转移登记的方式、日期做好约定
1、房屋交付后可以按以下方式办理转移登记：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人自行办理房屋权属转移登记；买受人同意委托第三人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。
2、如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并向买受人支付违约金。
以上就是不能办理房产证的几种常见情形以及不能办理房产证怎么办的相关内容。在这里提醒购房者，一定要在签订购房合同之前审查好开发商的资质以及房屋的权属情况，在买房前就将不能办理房产证的风险降到最低。另外可以邀请律师陪同购房，在签订合同时将不能办理房产证的相关赔偿责任约定好，以便更好地维护自己的权益。
