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哪些情况能退房,出现什么问题可以解除购房合同?

此文章帮助了583人  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:哪些情况能退房?出现什么问题可以解除购房合同?购房者在斥巨资购买商品房时,主观愿望都是美好的,谁也不愿意买了又退。但有些购房者对房地产开发程序不了解,也可能开发商存在欺诈,导致合同签订以后,出现重大纠纷,如不能按期入住,不能办理房屋产权证,房屋有严重的质量问题等。那么在出现问题后,在什么情况下可以退房呢?

一、哪些情况能退房?

购房者与开发商所签的商品房买卖合同无效,购房者有权退房。导致合同无效的原因一般有两种情况:

(一)开发商所开发项目违法,没有履行法律、行政法规及规章规定的手续,没有相应的经行政主管部门审批的法律文件,违反法律法规的禁止性规定。比如预售商品房没有预售许可证、现房销售没有产权证和国有土地使用证;在集体所有土地上开发的项目;不具备房地产开发资格和资质的企业开发的项目等。

(二)开发商采取欺诈手段与购房者所签订的合同无效。开发商故意隐瞒真相,如没有土地使用权证书或销售许可证而伪造或冒用却说成是五证俱全,这些行为可以认定为欺诈行为,合同无效。

必须注意的是,在出现上述情况,确定合同无效的机关是法院或仲裁机构。经确认合同无效后,购房者有权退房,开发商应将购房款及相应的利息退还购房者。

购房者与开发商所签合同显失公平,购房者可以请求法院或仲裁机构予以撤消,要求退房。就目前而言,在房地产买卖合同的签署过程中,购房者由于知识及经验的不足往往处在一个弱者的地位,而开发商则凭借其自身实力及优势与购房者签订显失公平的合同。如果能明显看出合同中买卖双方的权利、义务明显不对等,显失公平。对这种合同,购房者可在合同订立起一年内,请求法院或仲裁机构予以撤消。合同撤消后,双方应恢复到合同订立前的状态,即购房者将房屋退还,开发商应返还购房者的房价款和相应的利息。

二、出现什么问题可以解除购房合同?

合同中约定的退房条件满足,可以退房。在一般情况下,合同中都应当约定在出现何种情况下可以退房,如逾期交房、房屋质量出现问题、设计及结构变更、改变房屋使用性质、房产证办理时限等。下面主要介绍常见的三种情况:

(一)逾期交房超过一定期限的。在目前使用的格式合同中都有这样的规定,即开发商应于规定的日期交付房屋,逾期超过一定期限仍未交付的,购房者有权解除合同并要求返还楼价款及相应的利息,并要求开发商承担相应的违约责任。

这里需要明确一点,即只有逾期交房超过了合同约定的期限,在开发商构成根本违反的条件下,开发商才承担退房的义务;如果逾期交房没有超过合同的期限,那么开发商不构成根本违反合同,购房者不能解除合同,只能要求开发商承担逾期交房的义务。

(二)规定期限或根本办不了房产证的。在正常情况下,开发项目履行了合法的开发手续,房产证的办理期限是从房屋竣工交付之日起九个月左右。一般开发商都为自己在时间上留有余地。如果合同中有约定,超过约定的时间仍不能办理完毕或根本就无法办理房产证的,那么购房者可以选择退房。

(三)房屋质量不符合合同约定标准,不能修复或者修复后仍不能达到约定质量标准的,买房者有权退房。在房屋质量问题上纠纷比较多,原因是一般在合同中就质量标准买卖双方没有做出详细约定。如果有约定,从其约定,出现合同中约定的符合退房条件的质量问题,购房者有权退房,有权要求返还房价款及相应的利息,并要求开发商承担违约责任。

如果合同中没有约定房屋质量的具体标准的,那么对是否符合质量标准的认定原则是:是否符合居住、使用的条件。如果该房屋因质量问题不符合居住、使用的条件,那么开发商即构成根本违反合同,购房者有权退房,并追究开发商的违约责任。

以上就是关于“哪些情况能退房,出现什么问题可以解除购房合同”的相关解答。在这里提醒购房者注意的是,如果出现退房的情况,在与开发商协商不成时,应尽早采取法律手段,以免延误诉讼时效,导致失去解决问题的有效途径。

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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