一、什么商品房订购书，法律性质是怎样的？
（一）商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。
（二）购房认购书的法律性质
首先，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。
商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。认购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。
二、商品房订购书与购房合同有什么不同？
（1）商品房认购书与购房合同的关系
商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）认购书可以转化为购房合同
商品房解释第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”当认购书具备了主要内容，并且买房人收受了购房款，就应当将商品房认购书视为购房合同。
也就谁说，认购书具备了当事人、标的物、数量、价款这几项条件，应有不容置疑的确定性，应为合法成立的合同。只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，除非有相反证据，否则订购书的法律性质应为已合法成立的合同。
以上就是对“什么是购房认购书，购房认购书与购房合同有什么不同”所做的回答。在现实的房产买卖过程中，涉及的这两个合同都是专业性比较高的格式合同，如果购房者不具备专业的知识就随便签订容易造成日后的纠纷，建议您咨询律师或者由律师陪您一起购房，这样可以更好地维护您的权益。
