一、怎么判断购房认购书的效力？
首先我国相关规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据以上的规定，我们可以看出，司法解释对于认购书的认定，分两种情况：一种情况是认定为预约；第二种情况是认定为商品房买卖合同。
由此我们可以看出定金的处理，如果是因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，按照法律关于定金的规定处理，对购房者来说是不退、对开发商来说是双倍返还；如果是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给购房者。
在处理双方无法签订主合同的情况下，要综合立法目的、认购书的法律性质、认购书的内容、无法签订主合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务等等情况综合分析。
二、商品房认购书的性质是怎样的的？
对开发商来说，认购书主要是为了减少定金圈套，防止开发商诱使消费者签订认购书并收取定金，之后抛出不合理的交易条件，最终违背公平交易。对购房者来说，是为了防止消费者在与多个出卖人签订认购书后，继续多处看房，最后仅与一家开发商签订商品房买卖合同，致使开发商空等一场，失去众多的交易机会而显失公平。
认购书或认购协议的本身，符合合同的法律特征，是一种独立的合同。从认购书主要条款来看，它约定的是当事人签订商品房买卖合同之前相关事宜进行约定，是约定当事人双方有义务在一定的期限内签订商品房买卖合同，它最突出的特征在于约定当事人将来订立合同而履行谈判义务。
合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。这是认购书区别于商品房买卖合同的关键。签订认购书，不一定日后要签订商品房买卖合同，但日后一定要来磋商商品房买卖合同的签订事宜。
三、实践中一般怎么处理认购书？
（一）认购书约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定处理，即该认购书属于商品房买卖合同。
（二）认购书约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思的，但买卖合同的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖合同的签订进行磋商。如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。
（三）认购书约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，如果双方争议的条款在认购书中已经出现，说明双方就此问题已经达成过一致，双方在签订主合同时应当接受，否则就是违约；如果双方争议的条款以前没有出现，又属于买卖商品房的合理条款，对此，当事人协商不成的，开发商没有理由让消费者无条件接受每一项买卖合同条款。只要是消费者已经尽到磋商义务、又无法达成一致，应将定金退还消费者。
以上就是商品房认购书的性质以及如何看待购房认购书的效力的相关内容。其实在购买商品房的过程中，很多购房者都在签订认购书的环节被开发商忽悠，分不清认购书的性质最后房子没买成还拿不回定金，因此在这里提醒您如果不能把握条款最好找律师咨询一下，不要轻易签字以免造成不必要的损失。
