一、房屋转租合同的效力如何
1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
二、小部分非法转租的效力
根据《合同法》第224条之规定，承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。但对于承租人将租赁物业的小部分进行转租，出租人能否行使解除权，法律法规并无明确规定。在司法实践中，法院判决的尺度不一，甚至以小部分转租是否构成根本违约作为分析依据，由法官在案件审理中根据个案情况自由裁量。例如曾经有法院认为转租人非法转租的面积只占租赁物面积的3%，并不构成根本违约，所以出租人无权解除合同。根本违约是指一方当事人违约而使相对人的主要利益不能得到满足，亦即合同目的不能实现，受损害方可以采取解除合同的违约补救措施。《合同法》第94条就根本违约的情况作出列举式的规定，并赋予了当事人可以解除合同的权利。
首先，当承租人擅自转租时，《合同法》第224条已经直接赋予了出租人解除合同的权利，所以出租人的解除权不应以《合同法》第94条为限，即法院判断出租人是否享有解除权不应以根本违约为依据，而是以承租人是否存在擅自转租的行为为根据；
其次，转租人是否构成根本违约也不应仅从非法转租的面积上去判断，而是要从转租人的违法行为是否构成损害赔偿法上权利侵害之形态入手，该形态大致分为妨害与侵害两种。关于妨害与损害的区别，王利明教授曾经在《物权法研究》上作出详细的阐述。妨害系指对他人的权利客体施加不当影响，干扰或排挤了权利人对于客体的控制作用力，使权利人利益实现的可能性受到现实的或可能的妨碍。
由此可见，即使承租人只是小部分转租，但其妨害出租人充分行使物权的事实是毋庸置疑的。
