一、怎么转让预售商品房？
房价一路上涨，早期购房者所购买的商品房房价已上升到较高程度，转让具备了可观的经济收益。这些转让预售商品房的预购人都希望在商品房预售阶段完成转让，节省承担办理房地产权属证书所需的经济成本及时间成本。
（一）规范预售商品房转让行为的法律仅为《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。但国务院对此问题并未出台相关行政法规。由于无法可依，北京市各商品房预售登记机关都采取保守态度，不予办理预售商品房转让手续。
（二）预购人急于转让预购的商品房，在法律、政策不支持的情形下，只能寻求开发商的帮助实现预售商品房的转让。具体转让程序为：
1、预购人与开发企业解除预售合同，办理预售注销手续。
2、开发企业与预购人确定的预售商品房受让人签订预售合同并办理预售登记手续。
但不是每个开发企业都会积极配合预购人办理注销、登记手续。很多开发企业并不乐于协助预购人办理注销、登记手续，导致预购人成功转让其预购商品房的情形少之又少。
因此，转让预售商品房最后往往会变成转让商品房预售合同。
二、转让预售商品房要注意什么？
（一）出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。
预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。
（二）出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除
借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。
（三）在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。
以上就是关于怎么转让预售的商品房以及转让预售商品房要注意什么的相关内容。转让预售商品房无论对于出卖人、开发商、银行还是受让人来说都存在一定的法律风险，因此实践中多为预售合同的转让，无论哪种形式，转让预售商品房都是一个复杂的问题，买卖双方最好都咨询一下律师以后再做决定，尽可能将风险降到最低。
