一、房屋抵押贷款风险有哪些
目前个人住房抵押贷款风险主要有3种：
1、借款人方面的风险：
个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
2、开发项目的风险：
开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致个人贷款的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。
3、银行方面也存在风险：
对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
二、防范房屋抵押贷款风险的方式
1、贷前调查。
了解借款人贷款的真实目的（自住或投资）、收入来源及家庭状况。
2、通过设定合理的担保方式防范风险。
根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。
（1）正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式。
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。
①抵押加第三人保证担保。
②抵押加购房综合保险。
（2）质押
贷款中的质押是指权利质押，借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款人占有，贷款人以上述权利赁证作为贷款的担保，向借款人发放贷款。
借款人（出质人）向贷款人（质权人）签订质押合同，出质人向质权人移交权利凭证（质物），质押合同由权利凭证移交给贷款人占有时生效。
在质押期届满之前，质权人不得擅自处分。质押期间，权利凭证如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。质押期届满后，贷款人应当将权利凭证及其本息一并退还给借款人。
（3）连代责任保证担保。
由第三方（自然人或法人）为借款人提供连带责任保证担保，保证人对债务承担连带责任，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
抵押加第三人保证担保与连带责任保证担保的区别在于，当借款人未按期偿还贷款本息时，前者首先处分抵押物所得用于偿还贷款本息及相关费用，若仍不能还清全部贷款本息及相关费用时，不足部分由保证人负责偿还。而采取连带责任保证担保的，当借款人没有履行借款合同时，由保证人履行借款人的还款义务。借款人采取抵押加第三人保证担保的与采取连带责任保证担保的，在保证人发生变更或撤消等情况时，借款人必须提供新的担保并办理有关手续。从实际贷款发放情况看，对借款人用的最多的担保方式是抵押加第三人保证担保和抵押加购房综合保险。
3、综合评估借款人的资信标准。
实际操作中将贷前的调查和担保方式转化为对借款人借款的综合评估标准，设定量化指标。根据个人稳定度、还款承受能力、购房能力、担保能力四个方面设计出个人住房贷款资信评定标准。
