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如何准确评估二手房价格,二手房评估需要注意哪些因素

此文章帮助了1451人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、如何准确评估二手房价格

二手房价格评估既是一个市场化行为,也是一个非常专业化的房产研究行为,涉及到的因素很多,过程也比较复杂,是目前房产交易双方极其关心的问题。目前,房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法三种方法,但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。

所谓的市场比较法是指,挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中,修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%-6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3层至4层为准,底层减5%-6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,最多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2%-5%,明间与暗间又有区别;同时,得房率的高低与加减系数也是密切相关的。

二、二手房评估需要注意哪些因素

进行二手房价格评估,既要考虑市场供求关系,更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面:

第一要素,区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大,尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域,房屋的需求量大,价格也就相对较高。

第二要素,房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等,旧房都要大打折扣。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%,小区环境对房价的影响,没有物业管理扣减5%;小区没有单独封闭,也减5%;属于重点中小学区域的房子要加15%。

第三要素,房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例,建筑年代为1995年,楼层为20/25,有小区和物业,朝向为南、双气、普通装修。折旧率:混合一等结构房屋的折扣期限是50年,年折旧率为2%,即10年×(-2%)=-20%。楼层:房子所在的楼层不同,价格不一样:一层为-2%;二层为0;三四层为2%;五层为1%;顶层为-2%。高层:一层为-3%;二层为-2%;三层为-1%;四五层为0;六层及六层以上为1%;顶层为-3%;本套房屋应该是+1%。朝向:朝向也会对价格产生一定的影响,东向为0;南向为+2%;西向为-1%;北向-2%,因此这套房屋应该是-1%。重点中小学区:+15%。以当地商品新房的房价约为6000元/平方米为标准,估算出该房产价格为:6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980(元/平方米)。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

第四要素,房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显,但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中,主要考虑两个因素,首先,判断材料价格和人工费必须依据当前的价格,而不是装修时的价格;其次,按照市场惯例,装修折旧一般要按5年制计算,折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修,其价格可以忽略不计。

北京房产律师温馨提示:

当房主进行正规的二手房买卖或将房屋抵押给银行进行贷款时,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而造成不必要的经济损失。
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一般情况下,住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为住房公积金账户余额之和)的十倍。由于政策的调整,可以将还款人的范围扩大到亲友。
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