一、哪些二手房不能买
二手房交易中存在着大量的陷阱、纠纷，刨除别的因素，单单房子本身就有很多“坑”，因此购买二手房必须明白：哪些房屋不能买？
1、未依法取得房屋所有权证的房屋；
2、违章建筑的房屋；
3、所有权为共有，未取得其他共有人书面同意转让的房屋；
4、鉴定为危房的房屋；
5、在农村集体土地上兴建的房屋（俗称“小产权房”）；
6、已经被列入拆迁公告范围的房屋；
7、已经抵押，并且未经抵押权人同意出售的房屋；
8、依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
9、已出租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承租人优先购买权等权益的房屋；
10、未住满5年的经济适用住房、限价商品住房；
11、侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房；
12、存在超标未经处理的房改房。
二、二手房买卖中有什么风险
1、没弄清谁是房产所有人
作为买受人，应对想要购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途、房屋的市政配套、物业管理情况、房屋所在地区周边环境。从而对拟购买的房屋有一个较全面的了解。弄清相关的房屋信息后，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件；
2、合同约定不明引起争议
二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些格式合同对一些内容约定不明确，是产生交易纠纷的重要原因之一。违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一，但现行的中介合同文本对这一问题却规定得比较模糊，一般都只约定“定金罚则”——没收定金或双倍返还定金，也没有约定定金适用的情形。在房价短期内大幅波动的情形下，数额不大的定金不足以阻止违约行为的产生，也不能够弥补善意履行合同一方的损失。
控制其中的法律风险，明确买卖合同的内容是关键，特别应注意关键条款的约定如：房地产转让价款、房地产权利转移日期、房地产风险责任转移日、物业管理费、水、电、燃气费等的支付、付款的期限及方式、共有人同意签字、住房户口迁移条款、维修基金之交割、违约的责任、争议的解决方式等内容一定写清楚。
3、二手房买卖贷款难和有抵押房屋注销难，造成买卖合同无法履行的风险。
2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高。贷款问题已成为解除合同或发生纠纷的主要原因之一，二手房买卖双方已经签署的房产买卖合同，因买受方不符合银行新规定的贷款条件，造成无法贷款或贷款额不足而直接影响买卖合同的履行。
相关法律规定有抵押的房产出售必须征得抵押权人的同意，抵押人必须先到房产交易中心办理注销抵押登记手续，方可办理产权登记手续，而银行一般不会同意直接转按揭，通过中介或者其它途径解除抵押后，买方也有可能不符合房贷新政。在房产政策和银行贷款规定变化较大的情况下，双方应明确以下问题：（1）合同中对贷款不足或无法贷款的情形进行约定，要求买受人及时补足，否则作为逾期付款处理；（2）签约时，将卖方还贷、注销抵押作为卖方的基本义务并规定相应的违约责任。
4、税费缴纳约定不明
买卖双方进行房屋交易，双方约定价格后到房地产登记机构网签，也进行了资金托管。卖方完成了所有交易行为并过户后，发现税费和中介说的税费不一样，相差甚至几万，提高了交易成本。买方将过错归于卖方，买方不愿意支付价款，也不接受过户。此时，卖方的权益处于不确定的状态，卖方不能实际使用房屋，因为房屋是买方的；价款也拿不到，因为买方不去房管局交割。总而言之，卖方的权益受到了侵害。但买方的权益也受到了侵害，买方没有交税，物权不能实现，也不能入住房屋。
目前房产政策多变，且政策的实施不给任何“缓冲期”，买卖合同签订后的税费变化，随时影响买卖双方交易成本的提高，增加的税费由哪一方承担事先没有约定的情况下容易产生纠纷，因此也就出现相应的违约风险。建议双方协商，在双方交易时就买方或者卖方支付某些税费达成一致，表达清楚。该纠纷的产生就是基于双方对税费金额的约定不明。纠纷产生后，双方协商不成的，那就按法律政策的规定确定由谁缴纳，无法确定的，那依据合同法的相关规定处理。
5、二手房的使用年限超过20年
房屋有寿命，设计寿命50年。房屋经过20年的使用后，最好的使用时间已经经过了，银行在审核贷款时，会审核当事人的年龄和房屋年限。但是，房屋的价格和房屋年限是不对等的，买房人要考虑房屋的剩余年限。如果房屋的剩余年限马上到了，那么就得不到银行足够的贷款。至于房屋的年限，在房屋登记机构及南宁市建委建设档案馆均可查询到。在交易过程中，一般约定，如果买方申请不到贷款，就由买方×天内补足。而买方一般是没有能力补足的，这会导致交易失败，对买卖双方都不好。
6、阴阳合同
阴阳合同是指房屋买卖双方为达到纳税或骗取银行贷款等目的而签订的两份合同。“阳合同”指由双方签订后向有关部门备案合同，价格一般很低。对于这种“阴阳合同”，法院一般会采信哪份合同呢？法院一般会采信真实成交价格的“阴合同”，至于虚假交易价格的“阳合同”，是为规避纳税而签订的，具有非法目的，因而是无效的。签“阴阳合同”存在着很大法律风险。对于卖方而言，若买家不想买房了，往往会主张按照价格较低的“阳合同”来履行；或者，要求确认双方所签订的合同无效，这样无疑增加了无法收到房款的风险或引发诉讼。
