一、逾期交房能不能退房
逾期交房首先按照购房者与开发商在商品房买卖合同中的约定处理的，如果合同中没有约定才按照法律规定处理。现在的购房一般都有《商品房买卖合同》，合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款如何约定的。如果逾期时间超过了合同中约定期限的话，买房者是有权要求退房，并按约定的比率要求开发商承担违约责任。
照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，经催告后在三个月的期限内，开发商仍未交付房屋的，买房人有权要求解除合同退房。同时可依据该《解释》第十七条的规定按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准主张逾期交房违约金。关于贷款利息损失以及办理按揭的相关手续费用如保险费、评估费等也可以主张开发商赔偿。
二、购房者已付房款应该怎么退房
先说一下折旧的问题，有些购房者要求退房时，已经在此房屋中居住了一段时间，那么这期间产生的折旧该不该给予补偿？有些购房者已经进行了装修怎么办？首先要看双方有无过错，如果购房者退房是由于发展商的过错造成的，则购房者可以不对房屋折旧进行补偿。如果购房者有过错，则发展商可以不对装修负责，反之亦然。
解决这个问题后再来说退款，那些采用一次性付款、分期付款的购房者要求退房时，可以直接要求发展商退还自己所付款项及相应利息。而通过按揭贷款、公积金贷款买房，退款时就显得复杂一些。
有些购房者有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款既不用退，也不用还。
这种认识是不对的，我们知道，购房者与贷款银行之间是一种借贷关系，购房者与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽互相联系，但完全是两种独立法律关系，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了 ，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
怎么还昵？由于购房合同被解除，发展商从购房者处取得的所有购房款项均应返还购房者。购房者申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购房者。然后，购房者与银行协商，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。
实际上，实践中恐怕没有这样操作的，因为购房者所购房屋已经向银行作抵押。如果购房者拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购房者所购房屋。但此时房屋已不归购房者所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购房者首付款的部分直接退还给购房者，属于购房者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，从而终止借款合同。
