一、房屋登记审查方式如何确立
（一）确立房屋登记审查方式应考虑的因素
1、 公平因素
公平因素是房屋登记审查的根本原则，也是保证审查的基本目的，是审查形式产生的重要依据，任何审查工作的实质其实都是为了保证交易对利益双方的公平性。登记审查对所以进行房屋登记的受众必须要秉承公平的原则，一视同仁公平对待；对房屋交易的双方必须要公平对待，以保证双方的共有利用。公平因素还包括对纠纷的事先制止，对利益双方的产权问题进行公平处理，保证登记机构的公信度和法律效应。
2、效率因素
效率因素是对审查工作的关键性要求，现代社会的高速度节奏要求房屋登记审查必须要快速，而且有效率的审查也会减少工作压力，使得房屋登记能够接受更多的申请要求。审查环节的效率要求也是工作的必须，因为目前房屋交易等申请实在是过多，如果审查效率不能提升必然会导致房产管理部门出现系统瘫痪。
（二）我国应采取“契约公证+实质审查”模式
“契约公证+实质审查”模式其实是介于形式审查和实质审查直接的一种“折衷审查”。这种登记审查方式是指登记机关对申请主要进行形式审查，但如有合理的怀疑则应对该疑问的的真实性进行实质审查，如果发现有不符合法律规定的，则不应登记，而且对于形式审查的内容有必要进行契约公正，因为公证已经成为不动产物权变动过程中不可或缺的一环。这种模式的基本程序可以总结为：形式申报→登记公正→项目实质审查。形式申报环节比较简单，而且也能保证双方能够提供权利来源证明文件（权利来源证明文件主要包括合同、继承关系证明等。）登记公正环节有利于保障不动产物权依法流转。我国《公证法》第十一条规定：根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：①合同；②继承；③委托、声明、赠与、遗嘱；④财产分割；⑤保全证据等。2所以对于房屋的公正可以为受众提供民事法律行为和权利义务关系，能够最大限度地保障不动产物权按法定程序流转，保护申请人的合法权益。同时，登记部门依据公证书及时办理产权变更手续，大大的提高了登记部门的工作效率。
二、房屋登记存在哪些问题
（一）登记的主体不统一。《城市房屋权属登记管理办法》第8条规定：“国务院建设行政主管部门，负责全国的房屋权属登记管理工作；省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作；直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”。该条明确了房产权属登记的主管机关和具体颁发房屋权属证书的机关。同时该办法也规定了房地产权属登记中实行房屋所有权和与该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。房地产是一个不可分割的整体，《房地产管理法》、《担保法》和《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》对此都作了相应的规定。土地使用权和房屋所有权二者的权利主体必须是一致的，不能分割，否则，房屋就会成为空中楼阁。登记部门在进行这方面审查时，必须坚持房屋的所有权应当和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致原则，但目前许多房屋权属登记部门的执法人员对这一重要实体原则往往视而不见。其根本原因也就是房产与地产登记的主体不统一，一家人不管两家人的事，在进行房产权属登记时很少去过问地产的权属问题。
（二）登记程序不规范。房屋权属证书是登记机关依法颁发的、非经法定程序具有不可推翻效力的房屋产权凭证，是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。具有社会公示力和公信力。在房屋登记的过程中，房屋登记管理机关对当事人申请登记的资料负有审查的义务，而且是形式审查的义务。主要原因是相关的法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料做实质审查，而且基本都规定的是对申请登记材料的齐全、完备作审查。《城市房屋权属登记管理办法》第17条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”可见，房产登记机关只是做形式审查，即只要材料齐全，形式上没有瑕疵，即可办理转移登记，并没有规定房产登记机关应作实质审查。房屋登记管理机关的这种形式审查并非一般意义上的程序审查，它要求登记机关必须对申请人提交的文件材料按照法律法规的规定一一对照，审查是否齐全，审查每份证明材料是否符合法定形式，审查其内容是否符合法律要素的要求，只有符合这此条件，才能予以登记。但是目前房屋登记管理机关在登记程序上有很大程度上不规范，不履行简单的告知义务，能省就省，甚至不该省略的程序也给省了，造成权属登记不实、不清、不尽。登记程序的不规范在一定程度上造成行政管理和行政审判资源的浪费，造成不必要的诉讼，也增加了社会矛盾。
（三）房屋权属登记的内容不具体。根据《城市房屋权属登记管理办法》第9条规定，房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记共六项，各项登记及要求在相关法律法规或规章上都有具体的规定。房产权属登记部门都应严格把关，逐一进行登记。但是目前大部分的房产
权属登记部门没有严格按此要求进行登记，不但许多在程序上不规范登记，就是在许多房产权属登记证书也有许多应登记的事项而没有进行登记和注明，造成登记不实，从而引发许多不必要的行政诉讼，同时房屋权属登记的内容具体明确，既也一方面保护了房屋权利人的合法权益，又另一方面保护了相对人的合法权益。
