一、商品房认购书怎么成立
我们认为，商品房认购书只有包括以下条款才能算是成立有效的：
第一，约定特定商品房不得再向第三人出售；
第二，按照认购书约定的主要条款签约购房合同；
第三，在约定的期限内洽谈订立买卖合同；第四，在双方不能就主要条款达成一致时，按照双方约定或法律规定或交易惯例或公平原则解决签约纠纷。
我们认为：该意见无异于把商品房认购书等同于商品房买卖合同。根据合同法要约和承诺的有关规定，开发商把事先拟好的商品房认购书提供给买受人，是一种要约，买受人一旦愿意签约则表明买受人发出了承诺，买受人的承诺生效则商品房认购书成立。
至于商品房认购书的必要条款、主要内容，因法律并无特别规定，且商品房认购书并非购房合同的从合同，故只要商品房认购书具备确定的买卖双方当事人及特定的商品房即可。
至于商品房的价格、面积、签署购房合同的时限，均可在签订购房合同时进行洽谈。当然，商品房认购书的内容如过于简单、容易因商品房市场价格的波动，造成买卖双方当事人在洽谈购房合同基本条款时往往意见分歧较大，不易达成协议。
如果商品房认购书中没有确定的价格约定，则日后商品房价格涨跌时任何一方都无权要求对方按照商品房认购书签订时的价格来签订购房合同。
二、商品房认购书怎么生效
商品房认购书在性质上属于预约合同性质（下文将会涉及），商品房认购书其实是一份出卖人向买受人发出的订立本合同的预约，属于债权合同，适用一般合同法的规则。这就是说，买受人是要根据商品房认购书的条款去和出卖人洽谈购房的具体事宜，买受人就已经履行义务，至于双方能否洽谈成功并签订购房合同则是另一新的合同事宜了。
我们认为，商品房认购书属于预约性质，预约是一种附期限的民事法律行为，并举例说明，如“本认购书签约之日起十日内正式签约”，约定了一段合同正式生效的时间。
所谓附期限的民事法律行为，是指当事人在法律行为中规定一定的期限，把期限的到来作为法律行为生效和失效的根据。在附期限的合同中，合同已经成立，只不过合同要经过一段时间才生效或失效。
但是，商品房认购书签订之时，根本没有正式的购房合同，正式的购房合同能否签订，取决于双方当事人的洽谈，洽谈成功与不成功都有可能，并且，商品房认购书生效与购房合同生效处于二个不同时间段，商品房认购书生效并不等于过一段时间购房合同就必然生效。
