一、怎样买到称心的二手房
法则 1
不看白天看晚上 入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。 不看晴天看雨天 下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。
法则2
不看建材看格局 购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。
好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。 不看墙面看墙角 查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生**，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。
法则 3
不看装潢看做工 好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。
不看窗帘看窗外 应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
法则4
不开冷水开热水 如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况：房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。 不看电梯看楼梯 新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
分析业主的心理，坚持不降价无非有几种原因：
1、 对自己的房子过度自信（基于2007年的市场的快速增长），针对这样的业主我们可以多带看，让逐步理性的买方和我们一同来给业主上一堂关于房价的课。多次看房都因为价格过高不能成交，相信十有八九的业主会反思自己的价格定位，经过了3个多月市场的洗礼，卖方大部分已经对价格趋于理性，议价的空间已经存在。
2、 不了解市场行情盲目报价，针对这样的业主我们要多沟通，少带看，三天二天地做业主回访，不用直接说太多，就是关心一下他的近况，告诉他一些关于现在市场的现状及他的房子在这个地段的价格属于高的还是中等的，相信大部分业主会相信你这个“熟人”说的话，价格自然会有变动。
3、 不着急出售，就等着房价涨到自己的心理价位再抛售。这种情况针对这样的业主我们首先采用上面的两种策略，然后再以把控房源为主，尽量让业主作我们的租售两全业务。一方面业主可以减少房屋空置带来的利润损失，另一方面我们又能把控房源，在合适的时候转为买卖。
二、如何查验二手房
1、 一定要询问业主售房原因。
2、 市场由以前的卖方市场转变为现在的买方市场，包括媒体导向等，使得客户变得非常理性，从而打压业主信心。
3、 今年有可能出现新税种（物业税），使得购房成本增加，投资客户减少，从而整体上客户都减少。
4、 两会提出，今年严控房价上涨，所以房子升值空间变得较小。如一味扛价，将延长交易周期。不如趁早变现，让资金周转灵活，选择一些比较好的投资项目。
5、 上门家访，与业主建立感情。
6、 利用第三方指出房子的缺陷，打击业主。
7、 加强与业主的交流，告诉业主我们的辛苦度，现在的客户非常难约，能有客户看房就不错了。让业主失去信心，从而降价。
8、 逆向思维：房价不会涨，现在卖房就是好时候，毕竟07年的市场把房价快速的带到了一个高位，已经偏高了，所以您应该适当调整房价。
9、 可引导业主（卖房方）支付信息服务费和他应该承担的相应的税费，满足客户心理上的平衡
10、要求卖房提供合法的证件，（产权证、身份证、户口本），产权证书指房屋所有的证明，土地使用权证。
11、向有关房地产管理部门查验所购房产权的来源查验方式：房主是谁、登记日期、批案文号，成交价格、其它、（如平图）等。
12、查验房屋有无债务负担问题。
