一、商品房包销关系的种类
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。在商品房包销中，存在着内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即开发商与包销人之间的包销关系，如果开发商与包销人之间产生纠纷，可以通过他们之间的包销合同予以调整。外部关系即开发商和包销人与买受人之间的关系，其中包括：
（1）开发商与买受人之间的买卖关系。从商品房的交易看，享有售房主体资格的是商品房的所有人即开发商，虽然由于包销合同的约定，具体出售商品房的行为是由包销人与买受人实际完成的，但从合同关系上看，商品房的买卖双方应为开发商与买受人，这是一种具有法律形式意义的买卖关系。
（2）包销人与买受人之间的法律关系。包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系，但由于买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，即包销人推销房屋、联系买受人，进行的是过程行为，开发商与买受人订立买卖合同，进行的是结果行为，同时包销人将房屋买卖所获得的房屋价款中的包销基价部分支付开发商，剩余的超出包销基价的差额部分留给自己。因此，包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人，只是包销人的销售行为隐藏在买卖合同的后面而已。
二、包销商与开发商的区别
（1）包销商的包销行为，目的不是为了开发商的利益，而是为了获取销售价格和包销基价之间的差价作为自己的利润；
（2）包销商包销开发商的房屋，只是—种销售行为，是销售他人所有的房屋的行为，而并没有在销售前取得房屋的所有权；
（3）包销商的包销行为是独立的，对此，该行包销商也要承担—定的风险；
（4）包销商最后承购剩余房屋，只是包销行为的—种效力结果，如果当事人之间有约定，也可以将剩余房屋退还给开发商。
