一、承租人优先购买权存在哪些问题
（一）对物权所有人进行了过份的限制。出租人是房屋的主人，是物权的所有人，按《物权法》的规定，所有权人有对自己的不动产占有、使用、收益、处分的权利，该项权能是绝对权，具有对世性。对出租人的权利，在近代立法已有 “买卖不破租赁”的限制，即债权物权化的倾向，这对于维护承租人的利益，维护交易的安定，已经足矣，不必再设门槛。实际上，“买卖不破租赁”在大陆法的立法史上，首开先例的是《德国民法典》，在《德国民法典》以前的罗马法和《法国民法典》是“买卖击破租赁”的。《德国民法典》规定先买权的目的并不是保护承租人，而是为了保护地产商人的利益。资本主义发展到垄断时期，房地产商买卖土地房屋看重的并不是不动产的交换价值，看重的是不动产带来的利润，对地产商来讲房屋租给谁都一样，特别是承租人的稳定性，不至于给出租人造成房租闲置的风险，当然在客观上，对承租人的居住权起到了保护的作用。
除此之外，还有一个重要原因，德国经历两次世界大战，土地房屋十分紧张，为稳定社会秩序，迫于需要而采取该立法规制。这是德国民法立法者的本来目的，对承租人设立先买权，也是基于同样的考虑，但其立法条款设计十分周延，不会导致我们前述案例的损害善意第三人利益的后果。此点后面详述。因本文重点研究的是不动产房屋的先买权问题，但势必牵扯到承租人的权利问题，即“买卖不破租赁”的原则，如果没有租赁也就无所谓“不破租赁”，也就更谈不上承租人的先买权问题。我认为我国承租人的优先购买权是对出租人物权的过分限制和干预，不利于房地产市场健康有序的发展，且与我国的《物权法》第39条“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”不符，我国也无德国的立法背景和国情，该条设置不仅无必要，也不利于房地产市场的流转。
（二）“通知”时间的设定不合理。该条款除限制所有人对自己的物的处分权利外，也不利于保护房地产市场交易的安全，特别是容易损害善意第三人的利益。对房产所有人来讲，如果急需用钱，比如抢救危重病人、亟需医疗费、偿还到期债务等，需要卖掉自己的房产，但“提前三个月通知承租人”与“合理的期限通知承租人”给产权人设置了障碍。物权所有人在三个月之前可能还没有卖房的打算，在三个月之前可能不需要住院，这种不可预知的出卖行为，要提前通知承租人是行不通的，也是不可能的，这显然不利于卖房急用钱的出租人，并且可能造成严重的法律后果，如对其他债权人承担违约责任、因无医疗费患者不能得到及时治疗而死亡等。在我国承租人绝大多数却是买不起房子的人（个别的商人除外，立法要规制具有普遍性的民事行为），因此，规定其先买权，不仅不必要而且不可行。另外，通知与否是出租人的义务，（德国民法中第三人也可以通知承租人）第三人怎么能知晓？另外承租人不在的情况下，如承租人签了契约交了房租后，并未长期居住，或者出差在外（如在海南三亚租房平时不住度假临时居住的情况并不鲜见），第三人在未见到承租人的情况下怎样避免交易陷阱？在个别的情况下，出租人不是真卖，而是为套取资金周转，在此情势下出租人和承租人合谋损害第三人利益也时有发生，须知，我国市民不仅文化素质不高，法律观念也很淡薄，很少知道承租人优先购买权的规定。
（三）“同等条件”无法界定。所谓同等条件无非是房屋价款及价款的支付。先买权只有符合以下三个条件时才存在，第一个条件是出租人（义务人）要出卖房屋，第二个条件是有第三人要买为前提条件，在此种情形下，从结果看，权利人通常排挤了该第三人买受人。第三个条件是，承租人行使先买权。如果无第三人要买的情况下，就不存在所谓“先买”问题。然而在买卖交易中，出租人只有与第三人谈好“条件”时，对于承租人才存在所谓的同等条件。这样一来对第三人而言是不公平的，一项房产交易从看房到调查摸底、了解市场行情、讨价还价，好不容易谈成了，这时承租人出来插了一杠子，给交易搅黄了。实际等于欺骗了第三人，对出租人而言也是不公平的。交易是有成本的（如广告费、交通费、洽谈时间等），这是问题的一个方面，问题的另一个方面是：条件是不确定的，不同的买主，价格可能不同，在30天的预期通知时间里房价也瞬息万变，“同等条件”在动态和变化之中不易确定，条件也要根据不同的买主实力和给付方式而定，假如没有第三人这个前提存在，出租人单方设定一个条件，双方签约付款后，交易就完成了。
（四）立法漏洞。出租人与第三人的买卖合同被确认无效之后，出现的法律后果是值得值得认真深入研究的。《最高人民法院关于彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第118条规定，“出租人未按规定出租房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”确认无效是一种债权的请求权（有称物权请求权），承租人行使的只是请求确认之权利，确认无效之后，他可以买，也可以不买，法律和司法解释并未规定承租人必须要买，如果承租人不买所承租的房屋，将会出现以下法律后果：
1、第三人已支付了全部房款，出租人也已将房款挪作他用，无力返还怎么办？有人说不是有房产吗，假如房产在确认之诉过程中被其他债权人申请财产保全了，在此情势下第三人的请求返还的利益将无法落实。
2、在确认所有人与第三人房屋买卖无效后，原合同约定的违约责任条款自然无效，第三人也只能请求返还房款及按同期人民银行贷款利率计算的利息，并且在无担保的情况下，第三人不要说利息，就是连本金都无法保障。
3、第三人的买卖契约被法院确认无效，而承租人自己又不买，如正遇到房价下跌，房子卖不出去时，被“搅黄”的交易造成的损失谁来承担？
4、如房屋所有人因拖欠他人债务，房屋被法院拍卖时，承租人是否还享有优先权，法院如何面对这个难题？
5、在一栋房产上，若有其他共有人，其他共有人与承租人的优先权如何处理，这里存在法律冲突问题，《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”从法律适用的角度，《合同法》是特别法，《民法通则》是普通法，在发生冲突时，应优先适用《合同法》，但这又与《民法通则》的规定不符。梁慧星教授显然已经发现了这个问题，所以在其课题组起草的民法典建议稿中设立了“承租人的优先购买权同租赁物共同人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权优先”。但建议毕竟是建议，该法律漏洞迄今尚未填补。
6、如果产权所有人拖欠农民工工资，在处置房产时，《合同法》第286条规定的承包人优先受偿、拍卖或以物抵债时，与承租人的优先购买权如何协调，孰者在先？另外对出租人和承租人的法律后果也有值得研究的问题，出租人和第三人的买卖契约被确认无效后，出租人拒绝与承租人签订房屋买卖合同，拒绝交付房屋，拒绝办理房屋所有权转移登记手续，拒绝接受承租人的房款，法律将如之奈何？法院宣告出租人与第三人房屋买卖合同无效是否当然等于出租人与承租人之间的建立了房屋买卖法律关系？承租人能否直接诉讼？具体的诉求是什么？是要求签订买卖合同还是要求履行出租人与第三人签订的买卖合同的内容？如果原买卖合同涉及到以贷款支付房款，承租人没有能力贷款又不能一次性支付房款怎么办？
我国民法仅仅一个确认无效的条款，就把产权人与第三人的契约关系搅的乱七八糟。显然，立法者仅注重了移植，而未考虑到移植所产生的法律后果。契约自由、鼓励交易、确保交易安全，应是现代立法的理念，《合同法》对房屋所有人已设立了“买卖不破租赁”的条款，对其所有权进行了限制，目的是为了保护弱者，但承租人并不都是弱者，如租赁厂房、体育场、剧院等企业家等，除此之外，其他买不起房子的打工族纵然给他若干个优先权还是买不起房子，这个优先权有何意义呢？对承租人优先购买权有人已提出了异议，但失之粗疏，并未考查该条在实务中是否可行问题。笔者认为泛泛的去谈该条的存废是难以驳倒顽固的立法起草者的。
二、房屋优先购买权的限制
以一般的买卖方式出卖租赁房屋的，承租人完全可以享有优先购买权，如果出卖人以拍卖方式转让房屋时，承租人能否享有优先购买权呢？根据《拍卖法》的规定，拍卖是拍卖人以公开竞价的，将拍卖标的物转让给最高应价人的方式。出卖人以拍卖方式出卖房屋，在拍卖以前由于同等价格不能确定，出卖人不能通知承租人房屋的出卖价格；如果出租人通知承租人参加竞买，就意味着出租人履行了法定的通知义务，那么承租人的同等价格的优先权无法体现。
《拍卖法》第一百五十一条规定：竞买人的最高应价经拍卖人确认后，拍卖成交，出卖人与竞买人的买卖合同依法成立，倘若承租人行使优先购买权将造成法律上的相互矛盾和事实上的不公。首先，因承租人行使优先购买权而将出卖人与竞买人业也成立的合同关系强制解除，破坏了现有的法律制度，造成了法律秩序的混乱；因行使优先购买权，最后应价者不能取得拍卖物，竞买人依法追究出卖人的责任，这又损害了出卖人和竞买人的利益。
故以拍卖方式取得转让房屋时，则不应承认承租人的优先购买权。因为以拍卖方式出卖房屋时，会由于拍卖的性质使承租人无法行使优先权，拍卖是以公开竞争的方法，将拍卖物卖给最高竞买人，拍卖结果不可能出现两个以上出价最高的买主。在这种情况下承租人没有行使优先购买权的余地。承租人欲购买得房产，只能报名竞买，与他人公平竞争。
