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如何评估期房抵押物的价值,期房贷款评估的内容

此文章帮助了1304人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、如何评估期房抵押物的价值

1、虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时,该房地产所能实现的价值。客观合理价格折算到设定抵押时的价值,但由于这种预期价值评估难以准确把握,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知,预售商品房贷款抵押评估时,估价对象的状况为未来某时点(估价对象房地产竣工时点)的状况,房地产的市场状况为现在(抵押权设定时)的状况。可见,房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中,估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况,即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。

2、关于建筑面积售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是,实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则,应根据不同的情况进行处理;已经规划部门同意,并补交了相关费用的,可按规划部门最终确定的建筑面积进行评估;已经规划部门处理,尚需补交费用的,应扣除该项费用,并在估价报告中说明;未经规划部门同意的,按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑,并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。

二、期房贷款评估的内容

1、对抵押物的合法性进行核查,并在估价报告中如实揭示。由于预售商品房贷款抵押,只发生在商品房的预售阶段,所以,对该抵押物主要核查其报建手续是否完整。估价人员应对估价对象的每一项报建手续的原件和复印件进行核对,对于核对无误的复印件给以认可;未能核对或发现错误的复印件,在报告中进行揭示。尤其要对估价对象的《商品房买卖合同》(期房)及“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》进行仔细核查。

2、对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查。借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售综上所述,房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中,重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法,提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素,给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值,对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标,其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。

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当房主进行正规的二手房买卖或将房屋抵押给银行进行贷款时,最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让房屋的价格得到公正的评价,不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手,也不会因为预估价格太低而造成不必要的经济损失。
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