一、开发商应当返还定金的情形
交付定金的视作交付预付款。另外，根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取定金的，定金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品放预售合同或销售合同后，定金应即使返还或冲抵房价。
购房者在支付定金后不购买预订房屋的，定金按照预订协议约定的办法处理，但属下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的定金：
（一）房地产开发企业未签订书面协议收取定金的；
（二）签订的书面协议对定金的处理未做约定或约定不明确的；
（三）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，不能协商一致的；
（四）广告、售楼书、样品房与实际情况不相符的。
二、订立定金条款应注意什么
消费者在订立定金条款时，应当注意这样5个问题：
（一）定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款；
（二）应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况；
（三）虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效；
（四）要分清定金和预付款的区别，预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。
（五）谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。
（六）定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质，如果收取订金的一方不能履行约定，则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
