一、房屋优先购买权有何限制
以一般的买卖方式出卖租赁房屋的，承租人完全可以享有优先购买权，如果出卖人以拍卖方式转让房屋时，承租人能否享有优先购买权呢？根据《拍卖法》的规定，拍卖是拍卖人以公开竞价的，将拍卖标的物转让给最高应价人的方式。出卖人以拍卖方式出卖房屋，在拍卖以前由于同等价格不能确定，出卖人不能通知承租人房屋的出卖价格；如果出租人通知承租人参加竞买，就意味着出租人履行了法定的通知义务，那么承租人的同等价格的优先权无法体现。
《拍卖法》第一百五十一条规定：竞买人的最高应价经拍卖人确认后，拍卖成交，出卖人与竞买人的买卖合同依法成立，倘若承租人行使优先购买权将造成法律上的相互矛盾和事实上的不公。首先，因承租人行使优先购买权而将出卖人与竞买人业也成立的合同关系强制解除，破坏了现有的法律制度，造成了法律秩序的混乱；因行使优先购买权，最后应价者不能取得拍卖物，竞买人依法追究出卖人的责任，这又损害了出卖人和竞买人的利益。
故以拍卖方式取得转让房屋时，则不应承认承租人的优先购买权。因为以拍卖方式出卖房屋时，会由于拍卖的性质使承租人无法行使优先权，拍卖是以公开竞争的方法，将拍卖物卖给最高竞买人，拍卖结果不可能出现两个以上出价最高的买主。在这种情况下承租人没有行使优先购买权的余地。承租人欲购买得房产，只能报名竞买，与他人公平竞争。
二、怎么理解承租人的优先先买权
将承租人先买权视作一种具有“物权化”倾向的法定权利，已成为主流，绝大多数国家的立法亦采此说。不过，为讨论其他问题之便，有必要重申两个关节点：
（一）承租人先买权是一种附条件的形成权。“形成权，是依照权利人的单方面意思表示就能使既存的法律关系发生变化的权利。” 承租人先买权作为一种形成权，即指先买权人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须义务人的承诺。也就是说，承租人行使先买权后，依法排除了出租人把房屋转让给他人的可能，在双方之间形成了买卖的权利义务关系。凭单方面意思表示形成法律关系，是形成权最基本的特征。同时，这种形成权也被法律附设了一定的限制条件，如行使的合理期间及方式、必须为同等条件、第三人善意取得的例外、共有人先买权顺位问题，等等。
（二）承租人先买权还是一种期待权。期待权是相对即得权而言的，是法律对形成之中权利的提前保护。虽然先买权依法定或约定即告成立，但其能否行使，取决于出租人是否将租赁房屋出卖，只有在决定出卖于第三人时，先买权始得行使。就此而言，先买权只是一种先买的机会。这种机会能不能实现，还要受诸多因素的制约，比如，出卖本身的多义性、部分出租与整体转让的限制、次承租人的顺位、能否迳行判决实现先买权等。
