一、商品房退房的条件
（一）、合同逾期可要求退房并交违约金
根据《合同法》第94条及相关司法解释，签订购房合同后，开发商没有按合同承诺期限交房，经购房者催告后，在3个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。
（二）、广告忽悠实物与宣传不符
在购房时，销售广告对购房者产生实质性影响，因此也应视为合同内容之一，如果开发商违反销售广告承诺内容，需承担责任，购房者有权要求退房。此外，签订预购房合同时，购房者最好增加房屋布局等细则附件，以便保障自己的利益。
（三）、提前预售未办全证件
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。
消费者可以退房的情况还包括以下几种：
1、由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如合同对此项有约定，买房人就可要求退房。
2、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，可提出退房并要求退赔利息。
3、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
4、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。
5、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致。
6、合同中约定的其他退房条件出现。
二、一手商品房退房的流程
一手商品房退房主要有三步流程：
第1步：向开发商发出解除合同通知书。开发商同意的，双方协商处理交还房屋、退款、赔偿损失等事宜。开发商不同意的，依法向所管辖的人民法院起诉，要求解除合同，并由开发商赔偿相关损失，由法院判决。
第2步：在购房合同解除后，可向贷款银行请求解除商品房担保贷款合同。根据最高人民法院的司法解释，这种请求法院应给予支持。
第3步：将开发商归还的购房款优先归还享有抵押权的银行。开发商在归还购房款时可以将代为偿还的银行款项予以扣除。
