一、什么是商品房预售
商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售具有以下特征：
（一）商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
（二）商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
二、商品房预售五证是哪五证
商品房预售时应当具备以下五证：
1、土地使用证
土地使用证，说明已经取得土地使用权，住宅是70年，贸易办公50年，旅游40年，是开发建设的关键。
2、建筑规划许可证
建筑规划许可证，是开发项目单体工程的规划已经按照城市规划法进行规划，不存在违章，工程的面积，高度、层数等都按照此证施工。
3、施工许可证
建设用地规划许可证，是规定用地性质的证书，我国的用地性质分为贸易、办公、产业、仓储、住宅、旅游。。。。。。。。。，其用地规划许可证上规定是什么，地上就必须建设什么项目，比如用地许可证上规定是住宅，就必须建设住宅，否则无法办理房地产产权证书。
4、建设用地规划许可证
施工许可证，是国家对工程开工建设的许可。也就是说，工程可以开始施工了。
5、预售许可证
预售许可证，商品房可以进入市场交易。
以上五证缺一不可，否则违章。
