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关于二手房交易问题,二手房买卖时应注意什么?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:随着各地住房制度改革进程的加快,二级市场的开放力度不断加大,二手房交易越来越多,由此产生的纠纷也是不少。而且旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然,购买二手房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此关于二手房交易问题,在选购二手房时,就需要提起注意。那么二手房买卖时应注意什么呢?

(一)产权手续须核实

首先,卖方必须是房屋的所有人,这需要通过查验产权证和产权人身份证核实。而房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证。没有房产证的房屋交易对买家来说有着得不到房屋的巨大风险,是千万要避免的。

产权是否清晰是另一大问题。有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同

最后还要核实房屋状况,从房屋的建筑状况、小区状况、权利情况等方面入手,核实越清晰越有利于控制好交易的实际成本和风险。

另外,所购买的二手房是不是福利房屋、单位房屋也需要认清,对这类在交易、转让等方面有相关限制和规定的房屋,要注意避免买卖合同与国家法律相冲突,造成侵权、合同无效等不必要的麻烦。

(二)交易程序要明确

二手房的交易一般可分为看房、签约、按合同约定明确时间交付首付款、过户、交房、给余款几大步骤。在这几个步骤之中,首先需要注意的就是要保留好交易的证据,同时过户时一定要房产证上所有人都到场才可以进行过户,以避免日后的纠纷。

在交房时还要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。相类似的,房屋的一些隐性的缺陷,如过去曾发生过案件、私自改造留下的隐患、与他人在产权上的纠纷等等,也需要购房者通过邻居、业委会有所了解。

(三)合同内容最关键

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

其中,明确严格的违约责任是非常要紧的,特别是意向金的交付、上家户口的迁出、过户期限的明确等等,一旦没有清晰明确的合同约定,就可能导致二手房买家遭遇没法及时拿到房屋、没法迁入户口、没法得到合理的违约补偿等麻烦。

另外,在签订合同也要注意合法合规的问题,对于双方或中介共同为了少缴税费签订的“阴阳合同”等违规做法,都会给自己带来不必要的麻烦,甚至伤及自身的利益。

此外,为了最大限度地发现房屋质量问题,建议购房者在晴天白天看房,重点注意房屋的采光、通风和室内外墙体结构是否良好。晚上再去看一遍,充分了解小区是否安静,是否存在周边噪音的干扰,小区物业管理是否安全,有无巡查和安全防范措施等。最好在下过雨后再看一次房,注意房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无余。确保万无一失后在交付定金,这样可以避免很多纠纷。有条件的话还可以邀请律师协助审查合同,进一步降低自己的购房风险。

以上关于二手房交易问题,二手房买卖时应注意什么相关问题介绍,希望能够帮助到您。当然如果您在交易后出现纠纷,也要及时的请律师协助解决。

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有些二手房在转让时,还被别人租赁。如果买房人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视,引起纠纷。
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