遇到房产问题,拔打免费房产咨询电话:-专业房产律师为您服务!
法邦网  >    >  其他房产问题  >  其他房产纠纷问题  >  什么是商品房包销,商品房买卖合同包销人的诉讼地位

什么是商品房包销,商品房买卖合同包销人的诉讼地位

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

【法谱知音】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...

主讲嘉宾:邢洋律师

一、什么是商品房包销

商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为,是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义,在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房,并按约定支付包销价款,获取销售差价利益; 销期限届满,由包销商承购未售完的商品房的行为。商品房包销概念的主要含义是:

(1)商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制,因此它是一种特殊的承包销售,其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房,包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。

(2)在包销期限内,包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内,开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营,取得一定的包销价,把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。

(3)在包销期限届满,包销商如未将包销的商品房全部售出,则按合同的约定付清全部包销款,剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房,包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。

二、商品房买卖合同包销人的诉讼地位

在商品房包销阶段签订的商品房买卖合同,其主体是出卖人(开发商)与买受人。原则上,由于合同的相对性,就该商品房买卖合同产生的纠纷的处理,应当在出卖人与买受人之间完成。但因为包销人参与了该商品房买卖合同的缔约全过程,而且该商品房买卖要约的发出、承诺的接受等重大合同行为均由包销人完成,对出卖人、买受人缔结合同影响重大,而合同的后果却均由买卖双方承受,一旦产生纠纷,势必与包销人的包销行为产生关联。

而出卖人与买受人之间的商品房买卖合同纠纷的最终处理与包销人有直接利害关系,包销人加人到诉讼中来,有利于纠纷的一次性解决,符合诉讼经济原则。因此,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二十二条中规定:“对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼。”

1.出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第二十二条中规定:“出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。”

2.出卖人、包销人和买受人对重大权利义务约定不明的,根据实际情况确定各方的诉讼地位。如包销人在从事包销行为时对买受人的允诺超出商品房包销合同授权范围,买受人主张允诺条件实现的,应以出卖人与包销人为共同被告承担连带责任。

至于包销期结束,包销人依约买受剩余商品房后,此时房屋的所有权已经移转至包销人处,包销人将这些房屋再次出售的,在该房屋买卖合同关系中,包销人已不享有前一买卖合同中包销人的身份,而居于出卖人的地位,因该次买卖引发的纠纷,已与开发商无涉,原则上,开发商无需参与解决该纠纷的诉讼。

延伸阅读:

一、什么是商品房预售登记备案?(一)∵商品房预售登记备案的目的:在我国商品房预售过程中,开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后,预购房屋的购房者就享有了房...

一、什么是商品房认购书?(一)商品房认购书的概念商品房认购书,是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。(二)商品房认购书的内容一般来说,商品房认购书中的内容主要有:1、......

北京房产律师温馨提示:

在实践中,离婚房产分割时,对于夫妻共同所有的房屋,法院的通常做法是:共有房屋能实际分割使用的,分割使用。对不能分割使用的,可以作价分给一方,另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时,法院一般会考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同条件下,则照顾女方。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
 

其他房产流程

只有大律师才能影响诉讼结果
专业房产律师温馨提示:
一般情况下,住房公积金的贷款额度是按照住房公积金账户余额确定的。职工申请住房公积金贷款,贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为住房公积金账户余额之和)的十倍。由于政策的调整,可以将还款人的范围扩大到亲友。
如果您遇到房产问题,可以拔打免费房产法律咨询电话:,专业房产律师为您提供服务!
法邦房产律师为您提供最新离婚房产过户、房产继承过户、房屋赠与公证、无房产证如何贷款等内容!
如果您遇到房产方面的问题,可以拔打我们的免费房产咨询电话:13121048109。专业房产律师为您服务。或发布:免费房产法律咨询
法邦微信号:fabangwang