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商品房包销关系如何确定,销售价与包销价差价怎么办?

此文章帮助了600人  作者:北京房产律师  来源:法邦网

一、商品房包销关系如何确定?

确立包销关系所应关注的几个问题:

1、包销人的主体资格,即什么样的人(法人)能成为包销人。

商品房包销作为一种新型的经营方式,目前,国家法律、行政法规对包销人资格尚没有规定,更没有禁止性规定。因此,笔者认为不应对包销人的主体资格予以苛求,即使包销人不具备房地产开发经营资格的,只要包销合同是开发商与包销人的真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定,此合同就应当视为合法有效。

2、包销责任的特殊性。

包销作为一种加重代理商责任方式实施的销售代理,相对代销而言,风险要大得多。包销商必须 按照包销合同的约定,定期向开发商支付房款。一旦包销商在合同约定的包销期限内未能售出包销的全部房产,则未售出部分必须由包销人以自己的名义承购,否则构成违约,应承担违约责任。

3、风险利益的特殊性。

包销商包销的目的在于从中赚取销售价格与包销价格之间的差价,但同时也承担相应的风险。如果包销的商品房难以销售,或销售的价格低于包销的价格,产生的亏损应由包销商自行承担,与开发商无关。为此,包销商对包销的商品房实行价格包干,定死基数,超过基数的赢利(在扣除应交纳的税费之后)归包销商所有,低于基数或售不出去的亏损风险由包销商承担。

当然,根据风险与利益一致的原则,开发商给包销商的包销底价往往是比较优惠的,因此,只要销售顺利,包销商的利润也是相当可观的 。

二、销售价与包销价差价怎么办?

1、在商品房包销中,开发商与包销商确定的包销价与实际对外的销售价之间存在的差价,这是包销商所应收取的销售利润。

在开发商与包销商签定包销合同后,房屋应该通过包销商进行销售,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,出卖人白行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的。但是,在进行房屋销售时又必须是以开发商的名义进行销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中规定,出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另约定的除外。在商品房销售中只有开发商能够满足法律规定的销售资格,包销商是没有直接进行销售的资格的,包销只是包销商与开发商之间的内部协议。

2、在商品房交易中,依法纳税是各方当事人应尽的法律义务。在包销行为与销售行为进行中,涉及税赋有两个问题:

(1)开发商与包销商对外销售中的税赋问题。开发商与包销商将商品房销售给购房者,相互之间均产生税赋,销售方依法缴纳营业税,购房者依法缴纳契税。

(2)开发商与包销商对内包销中的税赋问题。开发商将商品房的销售专营权转让给包销商。在包销期限内当事人之间的这种交易行为不发生税费缴纳问题。但在包销期内,包销商以开发商的名义与购房者签订销售合同,就进入了销售阶段,开始发生营业税、契税问题。而当包销期限届满后,包销商要按约承购包销剩下的商品房,此时包销商与开发商之间发生直接的买卖,作为商品房的头卖双方也应当依法纳税。

北京房产律师温馨提示:

在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全,审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外,签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定,切忌使用"大概"、"可能"等含糊语句,以避免日后纠纷发生。
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