一、什么是不动产抵押
不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。不动产抵押是最普遍的抵押形式，由于不动产的特殊性，抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的，因此在实践中受到社会的普遍欢迎。
不动产抵押是一种物权担保，因此，它具有物权的排他性和追及性等一般特征，同时由于抵押权的特殊性，使其又有自身的特征，从而也有别于其他担保。
二、不动产抵押的设立要件有哪些
（一）抵押人必须具备主体资格。
即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权;
（二）抵押物必须符合法律规定。
从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。
1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产；
2、军队的房地产(一般是不能作为抵押物的)；
3、有产权纠纷的房地产；
4、产权关系不清的房地产；
5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
6、由国家计划即将拆迁的房地产；
7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产；
8、没有地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山、荒地等)；
9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押；
10、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。
上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。
（三）价值评估应该公允。
抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；
（四）办理抵押登记。
依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
由此看来，不动产抵押活动看起来简单，实际上操作起来却十分复杂。因为不动产的种类较多，每一种类的不动产因其不同的法律关系都有其特殊性，所以在遇到不动产抵押的情况时，一定要区别对待，谨慎处理。必要时请专业律师帮忙，在律师的帮助下分清不动产抵押物的性质，看清抵押物所属的法律关系，从而保障抵押活动的顺利进行，使抵押权人的利益得到维护。
